Comprendre la différence entre nue-propriété et SCPI en nue-propriété

Acheter un bien en nue-propriété ou acquérir des parts de SCPI en nue-propriété ne signifie pas exactement la même chose. Dans le premier cas, l’investisseur acquiert la nue-propriété d’un bien immobilier. Cela, sans avoir le droit de jouissance sur une période qui s’étend sur 10 à 15 ans. Dans le second cas, il achète uniquement des parts d’une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) en nue-propriété. Il n’a pas de droit sur les loyers générés par les biens immobiliers détenus par la SCPI pendant toute la période de démembrement. En revanche, il bénéficie d’une diversification de son investissement immobilier et d’une gestion professionnelle. Découvrez, à travers l’article suivant, quelles sont les différences entre acheter un bien en nue-propriété ou acquérir des parts de SCPI en nue-propriété. 

Investir en nue-propriété : qu’est-ce que ça signifie ? 

Investir en nue-propriété : définition 

Investir en nue-propriété signifie acquérir uniquement la nue-propriété d’un bien immobilier. Ce montage juridique dissocie la nue-propriété de l’usufruit sur une période qui s’étend en général sur 15 à 20 ans.

Le nu-propriétaire dispose alors du droit de posséder le bien, mais sans en avoir l’usage ou en percevoir les revenus. L’usufruitier, de son côté, peut utiliser le bien ou en percevoir les revenus.

Au terme de la période de démembrement, la nue-propriété et l’usufruit se rejoignent automatiquement. Le nu-propriétaire devient alors plein propriétaire de son bien sans avoir à payer de frais supplémentaires. Il peut alors disposer de son bien comme il le souhaite. 

Les avantages et les limites de l’achat en nue-propriété

Acheter un bien en nue-propriété présente certains avantages majeurs. En premier lieu, l’investisseur peut bénéficier d’une décote de 30 à 40 % sur la valeur du bien en pleine propriété. Cette réduction de prix tend à compenser le fait qu’il ne perçoit pas de revenu ni ne peut jouir de son bien durant la période d’usufruit. 

Autre avantage, durant toute la période de démembrement, le nu-propriétaire n’est pas impacté par la fiscalité relative au bien. Toutes les taxes sont dues par l’usufruitier :

• la taxe d’habitation ;

• la taxe foncière ;

• l’impôt sur la fortune immobilière ;

• la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ;

• l’impôt sur les revenus locatifs générés. 

De la même manière, si l’usufruitier prend la décision de mettre le bien en location, c’est à lui de superviser la gestion locative du bien. Le nu-propriétaire n’est en aucun cas concerné par la recherche de locataires, la gestion des paiements, la mise en ligne d’une annonce immobilière, etc. Enfin, durant la période de démembrement, c’est l’usufruitier qui est responsable de la gestion courante du bien, de son entretien, et des réparations à réaliser. 

Cela étant, malgré tous ses avantages, il existe des contreparties. La première, c’est que le nu-propriétaire ne peut pas jouir de son logement durant toute la période de démembrement. Il ne peut pas non plus percevoir de revenus issus de son bien et ne peut pas compter sur le versement de potentiel loyer pour régler tout ou partie de son emprunt immobilier, par exemple. 

Acheter des parts de SCPI en nue-propriété : explications 

SCPI en nue-propriété : de quoi parle-t-on ?

Acheter des parts de SCPI en nue-propriété implique un investissement dans l’immobilier en direct. Pour rappel, une SCPI est une structure qui collecte des fonds auprès des investisseurs afin d’acquérir et de gérer un parc immobilier. 

Concrètement, lorsqu’un investisseur achète des parts en nue-propriété, il devient nu-propriétaire de ces parts. C’est un autre acteur, souvent la société de gestion de la SCPI, qui détient l’usufruit temporairement.

Comme pour l’achat d’un bien immobilier en nue-propriété, le démembrement est valide pour une période fixe qui peut aller jusqu’à 15 ans. Pendant cette période, l’usufruit perçoit les revenus locatifs et se charge de la gestion des parts de SCPI. 

À l’issue de la période de démembrement, le nu-propriétaire récupère de manière automatique la pleine propriété de ses parts, avec droit au revenu locatif et au potentiel avantage de valorisation des parts. 

Les avantages et les limites d’acheter des parts de SCPI en nue-propriété

Acheter des parts de SCPI en nue-propriété coûte souvent moins cher que d’acheter des parts de SCPI en pleine propriété. La décote appliquée tend à compenser le fait que le nu-propriétaire n’est pas droit au revenu locatif durant toute la période de démembrement.

Autre avantage, la gestion du parc immobilier est entièrement prise en charge par l’usufruitier, souvent la société de gestion de la SCPI. De la même manière, les parts de SCPI en nue-propriété ne sont pas soumises à l’impôt sur la fortune immobilière durant toute la période de démembrement. De plus, le nu-propriétaire n’a pas à payer d’impôts sur les revenus locatifs générés.

Enfin, les SCPI investies généralement dans divers types de bien (bureaux, commerces, logements) et parfois dans différentes zones géographiques. Cette manière d’agir offre une diversification du risque plutôt intéressante.

En revanche, comme expliqué précédemment, le nu-propriétaire ne peut pas percevoir de revenus locatifs pendant la période de démembrement. Autre inconvénient, comme tout investissement immobilier, il existe un risque de fluctuation du marché qui peut affecter la valeur des parts. Enfin, il existe toujours un risque de perte et le capital n’est pas garanti. Toutes les SCPI ne permettent pas non plus d’investir en nue-propriété, ce qui peut limiter le choix d’investissement.

Nue-propriété et SCPI en nue-propriété : tableau récapitulatif

Voici un tableau récapitulatif des différences entre investir en nue-propriété directement et acheter des parts de SCPI en nue-propriété. 

Nue-propriété et SCPI en nue-propriété : tout ce que vous devez savoir