Usufruit et nue-propriété : quelles conséquences fiscales ?

Le démembrement de propriété divise la pleine propriété d’un bien entre en usufruit et nue-propriété. Si cette approche présente des avantages évidents à la fois pour le nu-propriétaire et l’usufruitier, elle engendre également certaines répercussions fiscales. Pour le nu-propriétaire, l’opération est, d’ailleurs, fiscalement intéressante. Ce dernier, en effet, n’a pas à se préoccuper du paiement des impôts. Le règlement de la taxe foncière, de la taxe d’habitation et même de l’impôt sur la fortune immobilière pour le bien démembré incombe à l’usufruitier. Dans cet article, nous examinerons en détail les conséquences fiscales du démembrement pour les usufruitiers et les nus-propriétaires. 

Comprendre le démembrement de propriété : division d’usufruit et nue-propriété

Le démembrement de propriété est une stratégie juridique et patrimoniale qui divise les droits de propriété en deux éléments distincts : l’usufruit et la nue-propriété. 

L’usufruit confère le droit d’utiliser et de percevoir les revenus d’un bien, souvent pour une durée déterminée (entre 15 et 20 ans) ou jusqu’au décès de l’usufruitier dans le cas d’un démembrement viager. Lorsque l’usufruit s’éteint, le nu-propriétaire récupère alors la pleine propriété du bien.

Cette division permet aux parties impliquées de profiter de certains avantages spécifiques. L’usufruitier peut jouir du bien, l’habiter ou le louer, et percevoir les revenus qu’il génère. Le nu-propriétaire, quant à lui, acquiert la pleine propriété à terme, mais ne peut pas utiliser ni percevoir de revenus immédiats du bien durant la période d’usufruit. Ce partage de droits, par ailleurs, influence les obligations fiscales de l’usufruitier et du nu-propriétaire. 

Les conséquences fiscales du démembrement de propriété pour l’usufruitier et le nu-propriétaire

Quelle imposition pour l’usufruitier ? 

L’usufruitier profite de l’usage et des revenus du bien. Cela l’oblige à déclarer ses revenus locatifs dans sa déclaration de revenus. Ces gains sont imposés à l’impôt sur le revenu dans la catégorie correspondante (revenus fonciers, BIC, etc.) et doivent être réglés. 

Par ailleurs, l’usufruitier est redevable de la taxe foncière et de la taxe d’habitation pour le bien démembré. Enfin, le bien démembré intègre son patrimoine immobilier déterminant son assujettissement à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). 

Quelle imposition pour le nu-propriétaire ? 

Le démembrement de propriété est souvent considéré comme étant une opération fiscalement neutre pour le nu-propriétaire. Et pour cause, comme précisé à travers le paragraphe ci-dessus, c’est l’usufruitier qui se charge du paiement des principales taxes. Dès lors, le nu-propriétaire n’a pas à régler : 

• la taxe foncière ;

• la taxe d’habitation ;

• les impôts concernant les revenus locatifs générés par le bien. 

De la même manière, le bien démembré n’intègre pas son patrimoine taxable au titre de l’impôt sur la fortune immobilière. Concrètement, si le nu-propriétaire dispose d’une résidence principale, d’une résidence secondaire et d’un bien acquis en nue-propriété, seule la valeur de sa résidence principale et de sa résidence secondaire sera intégrée au calcul de l’impôt à payer. 

Quelle fiscalité en cas de donation ? 

Lorsqu’il s’agit de donation, le démembrement de propriété présente également certains atouts. En effet, dans ce cas de figure, les droits de donation sont réduits. 

Dans le cas d’un usufruit viager, les droits de donation sont uniquement calculés sur la valeur de la nue-propriété (et non pas la valeur de la pleine propriété du bien). Cette valeur dépend de l’âge du donateur au moment de la donation. D’une manière générale, plus l’âge du donateur est élevé, plus la valeur de la nue-propriété augmente. 

À titre d’exemple : 

• lorsque le donateur a moins de 21 ans, les droits de donation sont calculés sur 10 % de la valeur de la nue-propriété du bien ;

• lorsque le donateur a entre 41 et 50 ans, les droits de donation sont calculés sur 30 % de la valeur de la nue-propriété du bien ;

• lorsque le donateur a entre 81 et 90 ans, les droits de donation sont calculés sur 80 % de la valeur de la nue-propriété du bien. 

En revanche, lorsqu’il s’agit d’un usufruit temporaire (qui prend fin à une date fixée d’avance), les règles fiscales sont différentes. Dans ce cas, les droits de donation sont calculés en fonction de la durée du démembrement. Comme indiqué dans l’article 669 II du Code général des impôts, l’usufruit est alors estimé à 23 % de la valeur de la pleine propriété du bien pour chaque période de dix ans. 

Concrètement :

• lorsqu’il reste moins de 10 ans de démembrement, le bien est cédé à hauteur de 77 % du prix en pleine propriété ;

• lorsqu’il reste plus de 10 ans de démembrement, le bien est cédé à hauteur de 54 % du prix en pleine propriété.

Les autres avantages du démembrement de propriété pour le nu-propriétaire

Outre bénéficier d’une fiscalité allégée, le démembrement de propriété offre la possibilité au nu-propriétaire d’accéder à d’autres avantages. Pour les investisseurs, l’achat de la nue-propriété permet d’acquérir un bien à un coût réduit, puisque la valeur est diminuée en raison de la division des droits. Cela peut être particulièrement avantageux pour les biens avec un potentiel de revenus futurs élevé. Il s’agit également d’un atout lorsqu’il s’agit d’acquérir des biens haut de gamme à un tarif attractif. 

De la même manière, le nu-propriétaire est déchargé de la gestion quotidienne du bien, y compris de l’entretien et de la gestion locative, qui incombent à l’usufruitier. Cela peut être appréciable pour les investisseurs qui ne souhaitent pas s’impliquer activement dans la gestion immobilière. Par ailleurs, lorsqu’il s’agit d’un usufruit temporaire, à terme, le nu-propriétaire peut choisir d’occuper le bien, de le vendre ou de le mettre en location, en fonction de ses objectifs et de sa situation à ce moment-là.

La pratique est également intéressante dans le cadre familial. En effet, le démembrement peut être un outil efficace pour planifier la transmission de patrimoine aux générations futures de son vivant. En transmettant la nue-propriété tout en conservant l’usufruit, les parents peuvent assurer l’occupation et l’utilisation du bien tout en réduisant la valeur de leur succession taxable.

Conséquences fiscales du démembrement de propriété pour l’usufruitier et le nu-propriétaire : tout ce que vous devez savoir