Nue-propriété : les pièges à éviter

La nue-propriété expliquée simplement

Nue-propriété : définition

Investir en nue-propriété revient à acheter un bien démembré. On parle de démembrement de propriété lorsque la pleine propriété du logement est divisée entre :

• un usufruitier ;

• un nu-propriétaire. 

En achetant un bien en nue-propriété, l’investisseur s’engage à en concéder l’usufruit à une tierce personne : l’usufruitier. L’usufruit est transmis durant une période bien définie qui varie entre 15 et 20 ans selon le programme commercialisé. 

À terme, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété de son bien de manière automatique et sans frais. Dès lors, il peut en jouir comme il le souhaite. 

Usufruitier et nu-propriétaire : quels droits et quels devoirs ?

Usufruitier et nu-propriétaire disposent de droits qui leur sont propres. L’usufruitier jouit de l’usus et du fructus sur le logement. Cela signifie qu’il est libre d’occuper le bien ou de le mettre en location. Auquel cas, c’est lui qui profite des revenus issus du logement.

Le nu-propriétaire, de son côté, dispose du bien, mais n’en a pas la jouissance. Durant toute la période de démembrement, il ne peut ni l’occuper, ni le louer, ni le vendre pour sa pleine propriété sans l’accord de l’usufruitier.

Tant que le bien est démembré, l’usufruitier a pour devoir de l’entretenir et de le préserver. C’est également à lui de superviser la gestion locative du logement dans le cas où il déciderait de le mettre en location.

Nue-propriété : les 5 pièges à éviter à tout prix 

Le montage en nue-propriété présente certains atouts pour le nu-propriétaire. Toutefois, pour en profiter pleinement, il est nécessaire de bien comprendre son fonctionnement et ses subtilités. Voici quels sont les 5 pièges à éviter à tout prix en matière de démembrement de propriété.

1. Envisager la nue-propriété comme un investissement immobilier traditionnel 

L’un des premiers pièges à éviter est d’envisager l’investissement en nue-propriété comme un investissement immobilier traditionnel. Même si sur le fond ces deux placements se ressemblent, car ils permettent d’atteindre le même objectif (acquérir un bien immobilier), ils présentent certaines différences notables.

En l’occurrence, il est important de bien intégrer le fait qu’en investissant dans un bien en nue-propriété, le nu-propriétaire ne perçoit aucun revenu issu du bien durant toute la période de démembrement. Cela signifie que s’il décide de faire un crédit immobilier pour acquérir le logement démembré, il ne pourra pas compter sur d’éventuels loyers payés par les locataires en place pour rembourser totalement ou partiellement son emprunt.

L’investissement en nue-propriété nécessite d’être en mesure d’immobiliser ses apports durant une longue période. 

2. Acheter un bien en nue-propriété et penser pouvoir y disposer librement 

En achetant un bien en nue-propriété, le nu-propriétaire ne pourra pas en disposer librement durant toute la période de démembrement. Comme expliqué précédemment, durant les 15 ou 20 premières années, c’est l’usufruitier qui jouit de l’usus et du fructus. Lui seul peut habiter dans le logement démembré ou le louer pour en percevoir des revenus.

Il s’agit, là encore, d’une différence notable avec l’investissement immobilier locatif traditionnel. Dans ce cas de figure, le nu-propriétaire n’est pas en droit de donner congé aux locataires en place ou à l’usufruitier pour vivre dans son logement. L’investisseur doit bien être conscient de cette particularité afin d’éviter les impairs par la suite. 

3. Ne pas adopter de stratégie solide pour l’acquisition de ce bien démembré

Certes, l’investissement en nue-propriété présente certaines différences avec l’investissement immobilier locatif traditionnel. En revanche, les deux options affichent un point commun : elles doivent toutes deux être abordées avec une stratégie solide.

Comme pour tout achat immobilier, il est important de bien analyser en amont :

• La ville dans laquelle réaliser son investissement. Cette dernière doit être attractive, agréable et disposer de l’ensemble des services nécessaires pour un quotidien serein.

• Le quartier dans lequel effectuer son acquisition. De nouveau, ce dernier doit être intéressant, confortable et attirer à la fois d’éventuels locataires ou de futurs acheteurs. Pour rappel, une fois la période de démembrement passée, le nu-propriétaire est libre de louer son logement ou de le vendre. Le bien doit se trouver dans un endroit adapté à ces deux possibilités.

• La typologie de bien dans laquelle investir : grand appartement, studio, deux-pièces, etc.

• Le prix du bien, qui doit être cohérent avec le marché immobilier local.

4. Oublier de transmettre la nue-propriété à ses héritiers par acte notarié 

Il arrive que des parents fassent le choix de transmettre à leurs enfants la nue-propriété de leur bien immobilier dans le cadre d’une donation en nue-propriété. Transmettre son patrimoine de manière anticipée présente notamment un atout fiscal. Lorsque le donateur décède, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien qui lui a été transmis en franchise d’impôts. Il n’aura plus aucun impôt à payer sur la valeur de l’usufruit. 

Toutefois, afin d’être certain que le nu-propriétaire n’aura plus aucuns frais à payer, il est important de bien considérer la loi dite de présomption fiscale de propriété. Cette dernière est indiquée dans l’article 751 du Code Général des Impôts (CGI). Elle précise que, d’un point de vue fiscal, tout bien détenu par l’usufruitier fait partie de sa succession. Le nu-propriétaire doit bien être en mesure de prouver que la nue-propriété pour le bien concerné a déjà été notifiée par acte notarié et que les droits de succession pour ce logement ont déjà été réglés afin de ne pas être doublement imposé. 

5. Opter pour une donation en nue-propriété au mauvais moment 

Dernier point d’attention, dans le cadre d’une donation en nue-propriété, il est important de ne pas procéder au mauvais moment pour ne pas payer trop de taxes. Pour rappel, en matière de nue-propriété, les droits de donation sont calculés uniquement sur la valeur de la nue-propriété. 

Dans le cadre d’un démembrement de propriété dont la durée est contractuellement fixée, l’usufruit est estimé à 23 % de la valeur de la pleine propriété par période de 10 ans, comme le montre le tableau ci-dessous. 

Ainsi, si le bien qui fait l’objet de la donation en nue-propriété vaut 200 000 € et que la donation intervient au bout de 9 ans de démembrement, les droits de donation seront calculés sur la base de 154 000 €. À contrario, si ce même bien est transmis au bout de 15 ans de démembrement, les droits de donation seront calculés sur la base de 108 000 €.

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