Démembrement de propriété : pourquoi l’utiliser ?

Le principe du démembrement de propriété 

Le démembrement de propriété est un acte juridique qui permet de répartir les privilèges du droit de propriété entre deux protagonistes qui sont :

• l’usufruitier ;
• le nu-propriétaire. 

D’un côté, l’usufruitier jouit de l’usus et du fructus. Il a le droit d’utiliser le bien comme bon lui semble et d’en percevoir les fruits en cas de location. De l’autre côté, le nu-propriétaire jouit de l’abusus, soit du droit de disposer du bien. Toutefois, pendant toute la durée du démembrement de propriété, aucune des deux parties ne peut procéder seule à la vente du logement démembré. L’accord de l’usufruitier et du nu-propriétaire est requis pour céder la pleine propriété du bien. 

Il est fréquent de pratiquer le démembrement de propriété sur un bien immobilier. Toutefois, notez que le mécanisme fonctionne également pour le compte-titres ou les contrats d’assurance-vie. 

Usufruirier et nu-propriéraire : quels droits et quels devoirs ? 

Focus sur le statut d’usufruitier

L’usufruitier détient certains droits conférés par l’usus et le fructus. Il peut ainsi :

• jouir du logement en l’occupant ;
• louer le bien et percevoir les revenus locatifs ;
• administrer le bien (baux civils, baux d’habitations, et baux commerciaux avec l’accord du nu-propriétaire) ;
• réaliser des améliorations ou des embellissements sans demander d’indemnisation au nu-propriétaire. 

En contrepartie de ces droits, néanmoins, l’usufruitier est soumis à certaines obligations. En l’occurrence, c’est à lui d’entretenir le bien et de s’acquitter des charges courantes comme la taxe foncière, la taxe d’habitation, les différentes assurances ou encore les charges de copropriété. 

Notez que l’usufruit peut se constituer de deux manières différentes :

• l’usufruit légal, qui s’impose d’office dans le cas d’une succession, par exemple ;
• l’usufruit conventionnel, constitué par l’intermédiaire d’un contrat, comme dans le cas d’une donation temporaire ou définitive. 

Focus sur le statut de nu-propriétaire

Le nu-propriétaire, de son côté, dispose du bien. Ainsi, c’est à lui d’effectuer les réparations dites extraordinaires. Ces dernières sont nécessaires à la bonne conservation du logement dans son intégralité. Il peut s’agit de travaux tels que :

• la réfection de la toiture ;
• l’étanchéité du bien ;
• le ravalement de la façade ;
• les travaux sur les gros murs, les voûtes, les poutres, les digues, les murs de soutènement et de clôture, etc. 

Pour rappel, il est possible de devenir nu-propriétaire de manière légale, dans le cadre d’une succession ou par le biais d’un testament du parent décédé, par exemple. La nue-propriété peut également s’acquérir de manière conventionnelle, à travers une donation sous la forme d’une vente avec rente viagère ou d’une donation avec réserve d’usufruit, par exemple. 

Fin du démembrement de propriété

On parle de la fin de la nue-propriété lorsque le nu-propriétaire redevient pleinement propriétaire du logement. À cette même occasion, il récupère l’usus et le fructus détenus par l’usufruitier. 

La nue-propriété définitive ne prend fin qu’au décès de l’usufruitier. À ce moment-là, le nu-propriétaire devient l’unique propriétaire du bien. Il peut alors occuper le logement, le louer ou le vendre. On parle, dans ce cas, de remembrement de la propriété.

Si le nu-propriétaire décède avant l’usufruitier, la nue-propriété revient de droit à ses héritiers et entre dans la succession (pour la valeur de la nue-propriété seule). La nue-propriété temporaire, ou l’usufruitier temporaire, quant à eux, se terminent à l’issue de la période indiquée dans le contrat. 

Acheter un bien immobilier en optant pour le démembrement de propriété 

Il existe différentes manières d’acheter un bien en démembrement de propriété. 

L’achat en démembrement simple

L’achat en démembrement simple permet, par exemple, à des parents d’acheter l’usufruit d’un bien immobilier et aux enfants d’acquérir sa nue-propriété. De cette façon, les parents jouissent du bien lors de leur vivant. À leur décès, les enfants en reçoivent la pleine propriété sans avoir à payer de droits de succession. On parle de franchise fiscale.  

L’achat en démembrement croisé

L’achat en démembrement croisé, quant à lui, est fréquemment utilisé par les couples qui ne sont ni mariés ni pacsés. Dans cette hypothèse, les partenaires acquièrent chacun une part d’usufruit et une part de nue-propriété du bien immobilier. Lors du décès de l’un d’entre eux, le survivant conserve ses parts de nue-propriété et d’usufruit. Il conserve ainsi la jouissance du logement. 

L’achat en démembrement croisé par le biais d’une SCI

Enfin, à travers l’achat en démembrement immobilier croisé via une SCI, chacun des associés est nu-propriétaire d’une partie de la nue-propriétaire et d’une partie de l’usufruit du logement. 

Après la constitution de la SCI, il faut alors démembrer la totalité des parts et attribuer à chacun des associés un usufruit sur une moitié des parts et une nue-propriété sur l’autre moitié.

Les avantages du démembrement de propriété

Le démembrement de propriété affiche quelques avantages, que ce soit pour l’usufruitier ou le nu-propriétaire. 

Ainsi, l’usufruitier peut occuper le logement ou le mettre en location afin d’en percevoir les loyers et les intérêts. Les travaux exceptionnels et conséquents, souvent onéreux, restent à la charge du nu-propriétaire. Enfin, dans le patrimoine de l’usufruitier, le logement n’est déclaré qu’à hauteur de la valeur de l’usufruit. 

Le nu-propriétaire, de son côté, dispose d’un logement parfaitement entretenu par l’usufruitier. Il n’est pas concerné ni par les taxes, ni par les charges qui sont supportées par l’autre partie. De la même manière, le bien qui fait l’objet du démembrement de propriété n’apparaît pas dans le patrimoine du nu-propriétaire. Enfin, il est assuré de récupérer la pleine propriété du bien au terme de l’usufruit.

D’un point de vue familial, l’achat en démembrement de propriété offre la possibilité de transmettre son bien à ses ayants droit tout en protégeant le conjoint survivant. En démembrant un bien immobilier, les parents peuvent donner la nue-propriété du logement aux enfants et en conserver la jouissance. Avec ce mécanisme, il est possible d’anticiper la succession tout en profitant d’un cadre fiscal particulièrement attractif. 

Les intérêts fiscaux du démembrement de propriété

En phase de constitution du patrimoine

Acheter un bien démembré, outre les frais d’acquisition allégés, permet de profiter d’une fiscalité avantageuse. En effet, lors du remembrement de la propriété, le propriétaire n’aura à payer aucuns frais supplémentaires. 

Il est également important de noter que durant le démembrement, seul l’usufruitier déclare la valeur du bien à l’administration fiscale, comme s’il en était le plein propriétaire. De cette façon, le nu-propriétaire n’a pas à intégrer les biens qu’il détient en nue-propriété dans son patrimoine imposable. 

En outre, acheter un bien démembré est une excellente façon de devenir propriétaire à moindres frais. La valeur des droits de l’usufruitier et du nu-propriétaire est calculée individuellement selon la durée de l’usufruit ou l’âge de l’usufruitier.  

En phase de transmission du patrimoine 

En optant pour la donation par le biais du démembrement de propriété, les droits de donation sont réduits. Ces derniers, en effet, ne sont pas calculés sur la valeur totale du bien, mais uniquement sur la nue-propriété. Pour rappel, les valeurs de la nue-propriété et de l’usufruit d’un bien sont définies selon l’âge du donateur au jour de la donation. La valeur de la nue-propriété augmente ainsi en même temps que l’âge du donateur. 

Ainsi, au décès de l’usufruitier, les enfants récupèrent le bien en pleine propriété et sans avoir de droits à payer. 

En cas de succession, le principe est le même que lors d’une donation. Il arrive souvent que le conjoint survivant récupère l’usufruit des biens du conjoint décédé. Il arrive également que l’on donne ou lègue par testament l’usufruit de ses biens à son conjoint en donnant la nue-propriété aux enfants. De cette façon, le conjoint usufruitier peut utiliser les biens et en percevoir les revenus. Ici encore, la valeur de la nue-propriété est définie selon l’âge de l’usufruitier lors du démembrement. 

Enfin, depuis 2018, une personne qui dispose de l’usufruit d’un bien à la suite d’une succession de son conjoint déclare à l’IFI sa part d’usufruit non pas à sa valeur en pleine propriété, mais uniquement à la valeur de son usufruit. 

Focus sur la donation temporaire d’usufruit

La donation temporaire d’usufruit vous est adaptée si vous souhaitez aider l’un de vos proches tout en réduisant votre impôt sur la fortune immobilière. Cette technique consiste à transmettre la jouissance ou les revenus générés par un bien pendant une durée limitée (généralement 10 ans). 

Toutefois, pendant cette période, vous conservez la nue-propriété du bien. À titre d’exemple, si votre enfant a du mal à se loger, vous pouvez lui permettre d’habiter dans l’un de vos logements en lui transmettant l’usufruit du bien. De cette façon :

• vous ne vous séparez pas du logement ;
• le bien concerné sort de votre patrimoine pendant la durée de la donation, vous permettant de réduire directement votre IFI ;
• vous profitez de droits de mutation limités : les droits à payer pour un usufruit temporaire de 10 ans sont calculés sur 23 % de la valeur en pleine propriété du bien. Vous pouvez, en outre, payer ces droits en utilisant l’abattement accordé sur les donations entre vifs. 

Néanmoins, la donation peut être remise en cause par l’administration fiscale si elle considère que l’usufruitier n’en tire aucun avantage réel. C’est, par exemple, le cas, si vous transmettez temporairement l’usufruit d’un bien à l’un de vos enfants bénéficiant déjà de revenus confortables. Si l’administration fiscale parvient à démontrer que le seul intérêt de cette donation temporaire d’usufruit était de soustraire le logement au paiement de l’IFI, vous courez le risque de faire l’objet d’un redressement fiscal. 

De la même façon, ce type de donation ne permet pas de préparer sa succession. En effet, à l’issue de la période prévue, l’usufruit s’éteint. Le bien concerné revient alors en pleine propriété au patrimoine du donateur. À son décès, les droits de succession devront alors être payés par les héritiers.