Démembrement : la séparation du droit de propriété entre usufruitier et nu-propriétaire

A travers le démembrement, il est possible d’obtenir de nombreux avantages en droit des successions, en droit fiscal, ainsi que dans l’acquisition d’un bien immobilier. En séparant le droit d’usufruit avec celui de nue-propriété d’un bien, le démembrement va jouer un rôle primordial dans la transmission des donations en droit des successions. Il sera également très utile pour tout investisseur qui souhaite se constituer un patrimoine immobilier tout en profitant d’avantages fiscaux. Comment se définit le démembrement ? Quelles en sont les caractéristiques ? Est-il possible d’en sortir ?

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Principe de fonctionnement de l'investissement en démembrement

La pleine propriété d'un bien est composée de deux éléments : la nue-propriété et l'usufruit.

L'usufruit se caractérise par le fait de pouvoir profiter des fruits de l'exploitation du bien (par exemple, les loyers) et le droit de l’utiliser (l’habiter). Elle sous-entend en contrepartie la prise en charge des frais d'entretien courant liés au bien. Les travaux très importants touchant la structure même du bâtiment seront à prendre en charge par les deux parties. Il y a également d’autres obligations pour l’usufruitier, que nous développerons après.

La nue-propriété est donc la portion restante de la propriété. Elle n'ouvre pas droit à rétribution mais attribue cependant la capacité de vendre le bien, le modifier ou le détruire.

Il y a la possibilité de dissocier ces deux éléments de la pleine propriété par ce que l'on appelle un démembrement. Il peut être opéré dans plusieurs circonstances :

Dans le cadre d'une donation ou d'un héritage, sur un bien déjà existant
Dans une optique purement financière sur un bien neuf ou ancien

Dans la deuxième option, le démembrement s'opère le plus souvent avec des bailleurs institutionnels ou sociaux qui s'occupent du bien (gestion, entretien) le temps du démembrement, dont la durée s’échelonne généralement de 15 à 20 ans. Cette opération peut concerner des logements neufs ou anciens, appartements ou maisons.
A l'issue de cette période, le nu-propriétaire recevra l'usufruit du bien et acquerra donc par voie de conséquence la pleine propriété du bien, sans frais de mutation. Il pourra par la suite en disposer de la manière dont il le souhaite (occupation du bien, mise en location, résidence secondaire, vente ...).

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Avantages du démembrement

Le premier avantage d'un investissement en nue-propriété est le prix d'acquisition inférieur à la moyenne du marché. En effet, il faut compter une décote d'environ 30 à 40% sur l'estimation du bien. A long terme, lorsque le démembrement cessera, le bien aura ainsi bénéficié d'une plus-value importante. Mécaniquement, les frais liés à l'acquisition tels que les émoluments du notaire, les taxes de publicité foncière et autres frais se verront diminués.

Autre avantage lié à l’investissement en nue-propriété, la défiscalisation des revenus fonciers existants. Bien que ne percevant pas les fruits de l'exploitation de ce bien, il existe un réel avantage fiscal à court terme pour le nu-propriétaire. En effet, s'il possède d'autres biens immobiliers loués, il pourra déduire les intérêts d'emprunt de cette nouvelle opération de ses revenus fonciers déjà perçus. Une autre manière de défiscaliser ses revenus fonciers, sur une période de 10 ans maximum.

Le dernier avantage, et pas des moindres, est de réduire la base de l’IFI. Pendant toute la période du démembrement, seul l’usufruitier doit déclarer la valeur totale du bien dans sa déclaration IFI, sous réserve qu’il y soit soumis (valeur du patrimoine immobilier totale supérieure à 1.3 million d’euros). Aucune déclaration n’est donc exigible du nu-propriétaire. Cette absence de déclaration par le nu-propriétaire se retrouve également dans l’absence d’impôt locaux (taxe d’habitation et taxe foncière). Ainsi, un investisseur souhaitant acquérir un bien immobilier pour sa retraite sans pour autant souhaiter impacter à court terme son imposition et supporter des charges immédiates pourra opter pour ce type d’investissement.

Qui est concerné par le démembrement ?

Au vu des avantages précédemment évoqués, un des profil type du nu-propriétaire sera donc une personne possédant déjà un patrimoine important, dans l’idéal avec déjà des revenus fonciers existants. En l’absence de revenus fonciers, il doit avoir une capacité à « immobiliser » une somme d’argent importante sur une longue durée (15 à 20 ans), ou une capacité d’épargne s’il souhaite financer le bien via un crédit bancaire.

Mais il ne faut pas non plus oublier l’aspect préparation à la retraite. En effet, le fait de recouvrer la pleine propriété du bien répond à une logique de diversification du patrimoine avec la possibilité de création de revenus supplémentaires à la retraite grâce à la mise en location (tardive) du bien. Le niveau de vie à l’arrivée à la retraite sera ainsi maintenu. En cas de revente, la valorisation du bien sera en général bien supérieur à la valeur d’achat du bien et la valorisation initiale de la part de sa nue-propriété.

Pourquoi acheter en démembrement de propriété en période de crise ?

Malgré le contexte incertain lié à la crise du covid-19, l’acquisition d’un bien immobilier en nue-propriété fait sens en offrant un environnement particulièrement sécurisé par l’absence totale de risque locatif et un risque de perte à long terme limité grâce à la décote obtenue dès l’achat. En effet, cet investissement permet d’acquérir la nue-propriété d’un bien immobilier, l’usufruit locatif social (ULS) étant cédé à un bailleur institutionnel de premier plan pendant une durée de 15 à 20 ans. En contrepartie, l’investisseur bénéficie d’une décote immédiate de l’ordre de 30 à 40% sur le prix d’achat du bien, la rentabilité de son investissement n’étant ainsi pas soumise aux aléas locatifs pendant toute la durée du démembrement.

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Les cas de démembrement dans le cadre d’une transmission de propriété

Le démembrement viager, la succession simplifiée

Ce mécanisme de démembrement de propriété est souvent utilisé en droit des successions, notamment entre l’un des parents, qui sera l’usufruitier, et l’un des enfants, qui sera le nu-propriétaire. Le démembrement permet ainsi d’épargner à sa descendance le paiement de la succession, tout en pouvant continuer à avoir l’usus de ce bien.

En effet, dans cette situation, les frais ne sont calculés que sur la part du nu-propriétaire, le prix étant alors fractionné. Au décès du donateur, qui était alors l’usufruitier du bien, l’enfant qui était nu-propriétaire aura alors la pleine propriété du bien, sans avoir à payer de droit de succession.

Le démembrement est aussi très apprécié pour l’acquisition d’un bien immobilier ; il ressemblera alors beaucoup à un mécanisme de vente viagère, qui sera alors moins élevé qu’un acte habituel de vente du bien en pleine propriété. Enfin, il donne un certain avantage sur l’Impôt sur la Fortune Immobilière (ou IFI) qui remplace depuis janvier 2018 l’ISF (ou Impôt sur la Fortune), permettant à l’usufruitier de réduire la somme du bien qu’il déclare sur l’avis d’imposition, lui permettant donc de réduire son imposition, voire passer en-dessous du seuil pour n’avoir à payer que l’impôt foncier.

Pour calculer la valeur de l’usufruit viager, rien de plus simple : il suffit de répartir la valeur du bien selon un barème fiscal qui dépend de l’âge de l’usufruitier. Ce barème est utilisé par l’administration fiscale pour établir l’impôt sur le bien immobilier démembré :

Un usufruitier de moins de 21 ans : valeur de l’usufruit, 90 % ; valeur de la nue-propriété, 10 %
De 21 à 30 ans : valeur de l’usufruit, 80 % ; valeur de la nue-propriété : 20 %
De 31 à 40 ans : valeur de l’usufruit, 70 % ; valeur de la nue-propriété : 30 %
De 41 à 50 ans : valeur de l’usufruit, 60 % ; valeur de la nue-propriété : 40 %
De 51 à 60 ans : valeur de l’usufruit, 50 % ; valeur de la nue-propriété : 50 %
De 61 à 70 ans : valeur de l’usufruit, 40 % ; valeur de la nue-propriété : 60 %
De 71 à 80 ans : valeur de l’usufruit, 30 % ; valeur de la nue-propriété : 70 %
De 81 à 90 ans : valeur de l’usufruit, 20 % ; valeur de la nue-propriété : 80 %
A partir de 91 ans : valeur de l’usufruit, 10 % ; valeur de la nue-propriété : 90 %

Le démembrement temporaire, idéal en droit des sociétés

Ce démembrement est particulièrement réalisé dans une SCPI (ou Société Civile de Placement Immobilier). C’est sur le patrimoine de l’usufruitier ou du nu-propriétaire que le processus sera intéressant. En effet, le démembrement a une durée définie et le nu-propriétaire et l’usufruitier ne se connaissent pas forcément.

Dans la situation du nu-propriétaire, celui-ci pourra se constituer rapidement un patrimoine immobilier avec une décote, et pourra obtenir des revenus complémentaires au terme du contrat, étant donné qu’il n’en perçoit pas pendant le démembrement. Quant à l’usufruitier, il pourra tirer les revenus tout en obtenant un taux d’imposition bas, ainsi que la totalité des fruits perçus pendant la période du contrat de démembrement.

La valeur de cet usufruit ne dépendra pas de l’âge de l’usufruitier comme cela l’a été pour l’usufruit viager, mais selon la période du démembrement. Cet usufruit est estimé à 23 % et augmente de valeur chaque décennie :

Moins de 11 ans : valeur de l’usufruit, 23 % ; valeur de la nue-propriété, 77 %
De 11 à 20 ans : valeur de l’usufruit, 46 % ; valeur de la nue-propriété, 54 %
De 21 à 30 ans : valeur de l’usufruit, 69 % ; valeur de la nue-propriété, 31 %

Les formalités et l’extinction du démembrement d’un bien

Le démembrement se fait chez un notaire, par le biais d’un acte juridique notarié, ou acte authentique. Il impose aux usufruitiers et nu-propriétaires de respecter une certaine formalité mais aussi des obligations. Dans ce contrat, il sera possible de formuler les modalités de sortie du démembrement, généralement à la suite du décès du donateur ou bien à la fin de la période du contrat.

Il est essentiel de bien réfléchir avant la conclusion de l’acte, car lorsque l’usufruit du bien sera cédé, il n’y aura plus aucun moyen de revenir en arrière. C’est ainsi que lorsqu’il y a succession, la transmission de la nue-propriété doit être faite par acte notarié trois mois avant le décès. Il est aussi important que l’usufruit soit avantageux pour la personne, la donation pourra être remise en cause le cas échéant par l’administration fiscale, qui estimera par ailleurs que le démembrement est utilisé pour contourner le paiement de l’impôt sur la fortune. L’usufruitier et le nu-propriétaire ont également des devoirs sur la propriété démembrée : l’usufruitier doit payer la taxe foncière et la taxe d’habitation, ainsi que toutes les réparations d’entretien. Pour le nu-propriétaire, ce dernier doit réaliser les travaux importants car c’est lui qui dispose de l’abusus.

Pour sortir d’un démembrement, il peut s’éteindre à la suite d’un événement prévu par le contrat, comme le décès ou la fin de la durée du démembrement qui a été défini par les deux parties. Mais il peut aussi prendre fin lorsque l’usufruitier n’a pas respecté ses obligations, s’il abuse de son droit ou s’il y renonce.

Enfin, concernant le prix d’un démembrement, l’acte juridique en soi est gratuit, mais il nécessite l’intervention d’un notaire, les frais s’élevant à 1 500 € en moyenne.

Il existe en somme deux sortes de démembrement : le démembrement viager, qui est particulièrement utilisé lors de successions entre un défunt et sa descendance ; le démembrement temporaire, qui lui est surtout mis en place dans les sociétés civiles pour obtenir un patrimoine immobilier plus abordable. Cette séparation entre l’usufruit et la nue-propriété d’un bien va permettre aux deux parties d’obtenir des avantages et des obligations qui leur sont propres.

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Foire aux questions

Dans quels cas procède-t-on au démembrement de propriété ?

Le démembrement de propriété est souvent utilisé dans le droit des successions, afin de séparer le droit d’usufruit et le droit de nue-propriété d’un ou de plusieurs biens immobiliers appartenant au défunt. Cette méthode permet aux enfants, qui sont alors nus-propriétaires, d’obtenir moins, voire faire disparaitre les frais au moment de la succession. Le démembrement est aussi utilisé pour bénéficier d’avantages fiscaux au moment du paiement de l’impôt sur la Fortune Immobilière (ou IFI). Grâce à ce contrat entre l’usufruitier et le nu-propriétaire, qui sont aussi généralement les enfants, il est même possible de passer en-dessous du seuil de cette imposition. Par ailleurs, il est aussi envisageable d’acheter un bien immobilier en démembrement de propriété, ressemblant à une vente viagère ; enfin, le démembrement peut s’avérer utile dans le cadre d’une SCPI (ou Société Civile de Placement Immobilier) pour une durée temporaire indiquée dans le contrat.

Comment sortir d’un démembrement de propriété ?

L’extinction du démembrement se fait généralement sous deux situations : soit à la fin de l’usufruit, donc au décès de l’usufruitier, ou bien à la fin de la période qui a été prévue entre les parties lors de l’élaboration de l’acte notarié. La première situation concerne plus particulièrement les démembrements viagers, où l’usufruitier est le parent défunt et le nu-propriétaire l’enfant, qui bénéficiera de la pleine propriété lors de la succession. Le second cas, appelé démembrement temporaire, se retrouve chez les associés de la SCPI, ou bien encore dans le cadre de l’acquisition d’un bien immobilier en nue-propriété. A la fin du contrat, le nu-propriétaire recevra la pleine propriété des biens démembrés.

Combien coûte un démembrement de propriété ?

En ce qui concerne l’acte notarié en lui-même, il suffira aux parties de faire appel à un notaire et de payer les frais, qui sont d’environ 1 500 €. Concernant la valeur de l’usufruit viager, ce dernier est calculé selon un barème fiscal qui dépend de l’âge de l’usufruitier. Par exemple, si l’usufruitier a moins de 21 ans, la valeur de l’usufruit sera de 90 % du prix de vente du bien, alors que la valeur de la nue-propriété sera seulement de 10 % ; pour un usufruitier de 51 à 60 ans, la valeur de l’usufruit sera de 50 %, pareil pour le nu-propriétaire ; enfin, pour un usufruitier de 71 à 80 ans, la valeur de l’usufruit sera de 30 %, et la valeur de la nue-propriété de 70 %. Concernant l’usufruit temporaire, cela va dépendre non pas de l’âge, mais de la période de ce dernier : tous les dix ans, l’usufruit augmentera de 23 % (donc dans une période de 10 à 20 ans, l’usufruit sera de 46 % et la nue-propriété de 54 %). Généralement, un usufruit temporaire ne dure pas plus de 30 ans.

Comment acheter en démembrement de propriété ?

Lorsqu’une personne achète un bien immobilier en démembrement, ce bien sera divisé entre deux personne. La division de la propriété se fera alors entre le nu-propriétaire, qui aura la disposition du bien, et l’usufruitier, qui aura à la fois l’utilisation du bien mais aussi les revenus. Ce démembrement de propriété va permettre de réduire les coûts d’acquisition car les parts de chacun seront évaluées individuellement en fonction de leur valeur. A noter, seul l’usufruitier doit déclarer la valeur de la propriété comme s’il était l’unique propriétaire concernant la taxe foncière ou l’impôt sur la fortune immobilière (ou IFI).

Pourquoi démembrer une propriété ?

L’intérêt de démembrer une propriété peut survenir à la suite de deux situations, à savoir la donation et la succession. Dans le premier cas, la donation se fait du vivant du donateur qui se réserve l’usufruit. Si tel est le cas, il pourra continuer à jouir de la propriété du bien qu’il ait néanmoins commencé à transmettre. En outre, le démembrement résulte de la succession, notamment lorsque le conjoint survivant a choisi de conserver l’usufruit du bien immobilier laissé par le défunt, tandis que les enfants en récupèrent la nue-propriété.

Quelles sont les limites du droit de propriété ?

En principe, le droit de propriété est consacré comme étant le droit le plus complet exerçable sur une chose. Le propriétaire peut jouir de la chose et en disposer de la manière la plus absolue. Néanmoins, il ne pourra en faire un usage prohibé par les lois et règlements tels qu’énoncés par le Code civil. L’exercice du droit de propriété doit se faire dans le respect du droit de l’urbanisme et de la construction, de la protection de l’environnement et du régime de protection des locataires. En outre, il est des cas où l’intérêt général peut obliger le propriétaire à céder sa propriété sur le bien, en contrepartie d’une indemnité juste et préalable. On parle dans ce cas d’expropriation pour cause d’utilité publique.