Acheter en viager : quels sont les avantages et comment optimiser son investissement ?

L’achat en viager, en quoi ça consiste ?

Acheter en viager est une méthode d’acquisition d’un bien immobilier qui repose sur un facteur aléatoire, la mort du vendeur. L’acheteur (débirentier) paie un bouquet au vendeur (crédirentier) au moment de l’acquisition. Ce bouquet représente une fraction du prix de vente, puis l’acquéreur s’engage à verser une rente au vendeur jusqu’à sa mort.

Même si le viager a longtemps été tabou et plutôt mal vu, il s’agit d’un investissement immobilier à part entière et les deux partis y trouvent leur compte : l’acquéreur se construit un patrimoine tout en souplesse et au meilleur prix tandis que le vendeur retraité y trouve un complément de revenus intéressant.

Il est aussi possible de vendre en viager en tant que couple et d’établir un contrat au profit des deux conjoints. Ainsi, le versement de la rente ne prend fin qu’au décès du deuxième conjoint. Le contrat peut également prévoir la réversibilité de la rente versée au conjoint survivant.

Viager libre ou occupé : que choisir ?

L’acquéreur devient donc propriétaire du bien le jour de la signature de l’acte de vente, mais il ne peut prendre possession des lieux qu’au moment du décès du vendeur. Avant d’acheter en viager, il faut bien comprendre que la jouissance du bien immobilier varie selon un achat en viager libre ou en viager occupé :

• Le viager libre : plutôt rare, l’acquéreur peut directement disposer du bien, c’est-à-dire l’occuper ou le mettre en location. En échange, la rente versée au vendeur est plus importante.
• Le viager occupé : le droit d’usage ou d’habitation (DUH) reste au vendeur et il peut rester dans le logement jusqu’à sa mort. Il est également possible pour le crédirentier de préférer une réserve d’usufruit pour louer le bien et encaisser les loyers. Dans tous les cas, l’acheteur doit attendre le décès du vendeur pour disposer du bien comme il le souhaite.

Rente et bouquet : comment est-ce calculé ?

Détails des calculs

Acheter en viager implique des obligations pour les deux partis, notamment pour l’acheteur du bien. Il doit donc s’acquitter du bouquet et des arrérages (les rentes).

Le calcul du montant du bouquet détermine la somme à verser le jour de l’acquisition. Elle est librement fixée par les parties lors de la vente. Sachez que le bouquet n’est pas obligatoire et n’est donc pas encadré par la loi. Mais généralement, il s’agit de 30 % de la valeur du logement sur le marché.

Le montant de la rente viagère définit les mensualités à verser par l’acheteur, sachant qu’il est calculé par un notaire selon des barèmes qu’il peut vous communiquer si vous hésitez à acheter en viager. L’intervention du notaire permet d’éviter les ventes déséquilibrées et de défendre les intérêts de chaque partie. Pour son calcul, il prend en compte plusieurs facteurs :

• Le paiement ou non d’un bouquet
• Le style de viager, en libre ou occupé
• La valeur du bien concerné
• L’âge du vendeur

Une exception subsiste avec le viager sans rente : le bouquet correspond à la totalité du prix du bien. Cela reste une pratique assez rare puisque contraire à l’esprit initial du viager.

Exemple

Voici un exemple concret de calcul en viager immobilier pour un bien de 200 000 € avec une valeur locative de 600 € par mois. La vendeuse est une femme de 80 ans.

Le bouquet sera de 60 000 € (30 % de la valeur du bien). La rente sera calculée selon la valeur restante : (valeur du bien sur le marché) – (le bouquet) – (montant des loyers normalement payés par le vendeur). Le montant des loyers normalement payés par le vendeur est égal à : loyers annuels x espérance de vie = (600 € x 12) x 10 ans = 72 000 €.

La valeur restante est donc de 68 000 € (200 000 € – 60 000 € – 72 000 €). Ainsi, la rente versée par le vendeur est calculée sur cette base de valeur restante et sera ici de 840 € mensuellement.

Facteur à prendre en compte : la longévité

Bien entendu, la longévité du vendeur est un facteur aléatoire qui peut totalement impacter la rentabilité de l’investissement : verser des mensualités pendant 10 ou 25 ans ne représente pas la même sortie d’argent.

Mais au bout du compte, acheter en viager reste intéressant puisque l’investisseur finit par acquérir un bien au prix inférieur de sa valeur réelle. En effet, le prix d’achat est décoté (jusqu’à 50 % !) pour prendre en compte l’occupation du vendeur et le bien immobilier prend de la valeur avec le temps. Donc même si le vendeur vit bien au-delà de l’espérance de vie moyenne, l’acheteur reste généralement gagnant.

Pourquoi acheter en viager ?

Acheter en viager permet de profiter de multiples avantages pour les acquéreurs :

• Un placement rentable et sécurisé : le viager immobilier permet d’investir dans la pierre et de se constituer un patrimoine à son rythme, sans avoir recours à un emprunt bancaire. Dans une logique épargne-retraite, c’est un bon complément de revenus pour le futur.
• Les frais de notaire réduits : les frais de notaire restent bas puisqu’ils sont calculés sur la valeur occupée du bien et non sur sa valeur vénale. C’est une économie non négligeable pour se constituer un patrimoine à moindres frais.
• Pas de pressions fiscales : acheter en viager signifie ne pas encaisser de recettes locatives. Vous ne payez donc pas d’impôts supplémentaires tout en augmentant votre parc immobilier.
• La répartition des charges : pour un viager avec droit d’usage, il faut prévoir une clause mettant les charges et travaux sur le compte du vendeur (l’acheteur doit toujours payer la taxe foncière et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères). Pour un viager en usufruit, tout est à la charge du crédirentier !
• La possibilité de revente en cas de problème : si vous ne pouvez plus payer la rente viagère, il est tout à fait possible de revendre le bien sans l’accord du vendeur. La rente peut être transférée au nouvel acquéreur, mais vous restez solidaire et vous servirez de garantie en cas de défaillance du nouvel acheteur.

Est-ce pertinent d'acheter en viager quand on est jeune ?

Pour commencer, acheter en viager demande de respecter certaines limites d’âge : en effet, le débirentier doit être majeur et obligatoirement 20 ans plus jeune que le vendeur. Les deux doivent être en bonne santé mentale et physique. Si vous avez moins de 40 ans, alors cette différence d’âge ne posera pas de problème puisqu’il est assez rare de vendre en viager avant 60 ans.

En dehors de cela, il n’y a aucune considération d’âge vis-à-vis de l’acheteur : la rentabilité de l’investissement dépend de la longévité du vendeur seulement. Acheter plusieurs biens en viager permet de diversifier son portefeuille tout en augmentant son patrimoine immobilier sans les soucis de l’investissement locatif ni les besoins de financement élevé des achats immobiliers traditionnels.

Vendre en viager : les avantages

Pour les vendeurs aussi l’opération peut se révéler très intéressante ! Un bien vendu en viager permet de bénéficier des avantages suivants :

• Un complément de revenus : le viager est surtout prisé des personnes âgées avec de petites retraites ou pensions. Les arrérages étant souvent élevés, cela permet d’améliorer considérablement son niveau de vie.
• La sécurité matérielle : le vendeur garde généralement l’usufruit du bien immobilier, son usage et sa jouissance. Il peut donc continuer d’occuper les locaux ou le mettre en location selon ses besoins.
• Le conjoint survivant protégé : le conjoint du vendeur peut être inclus dans le contrat d’achat en viager pour que l’acquéreur ne puisse réclamer le bien qu’une fois que les deux conjoints sont décédés.
• Une défiscalisation partielle de la rente viagère : il est possible de bénéficier d’un abattement d’impôts puisque la rente revêt un caractère alimentaire.

La vente en viager au sein de la famille : donation déguisée ?

Il est possible d’acheter en viager à un membre de sa famille, mais il faut être très prudent avec ce genre de montage. En effet, la loi peut considérer qu’une opération immobilière entre des parents et un enfant est une donation déguisée destinée à éviter les frais de succession. Il est donc généralement déconseillé de procéder à une vente en viager à un membre de sa famille, mais il reste possible de le faire avec des précautions : estimation du bien par un professionnel, frères et sœurs garants de la sincérité de la transaction, conservation des preuves de paiement du bouquet et des rentes, etc. Il faut pouvoir tout justifier dans le cadre d’un contrôle fiscal.