La situation dramatique du logement en outre-mer

Le logement polynésien : une bombe à retardement

Tahiti étant l’hôte de cette convention sur le logement outre-mer, commençons par analyser le paysage immobilier polynésien, analyse dont la conclusion est alarmante…

Alors qu’il y a 30 ans la demande annuelle de logements était de 800, elle a aujourd’hui presque doublé avec 1500 logements par an. Pour l’année 2014, le besoin a même été estimé à 6000 logements… alors que plus de ¾ des demandes restent insatisfaites…

Selon le président de la Polynésie française, Edouard Fritch, la construction de 30 000 logements (pour la plupart sociaux) sera nécessaire pour les 20 prochaines années. Cette explosion de la demande s’explique par plusieurs facteurs :

Si la natalité a été diminuée par 2 (3,8 enfants par foyer en 1988 contre moins de 2 dorénavant), les enfants, quand vient l’âge adulte, ne souhaitent plus vivre avec leurs parents (en 1988 on comptait 3,6 personnes vivant sous le même toit contre 1,7 actuellement). De même, le mode de vie des Polynésiens change : en 2010 seulement 5% vivaient dans un immeuble alors qu’aujourd’hui cette proportion a plus que doublé (12%). Enfin, pour clore le tout, le chômage augmente…

Résultat : 6000 demandes de logement ne sont pas pourvues alors que la moitié du parc immobilier de l’Office polynésien de l’habitat (OPH), l’organisme HLM local, est âgée de plus de 30 ans (et devra donc être progressivement remplacé). Sans la mise en place d’un plan d’action (très) efficace, le nombre de demandes en attente ne fera que s’accélérer… Pour l’instant la formule miracle n’a pas encore été trouvée car l’année dernière seuls 30 logements (?!?) ont été construits… Enfin pour conclure sur la gestion catastrophique de  l’immobilier social polynésien, 6 600 logements (10 % du parc immobilier) restent vacants aux îles du Vent…

Le logement en Nouvelle-Calédonie : un changement à 2 vitesses

La Nouvelle-Calédonie est le territoire d’Outre-mer qui se porte (de loin) le mieux économiquement : avec un PIB par habitant d’un peu plus 28.000 euros en 2013, la Nouvelle-Calédonie est au-dessus de la moyenne de l’Union Européenne (26.650 euros). De même sa croissance, après avoir connu un boom dans les années 2000 (entre 4 et 5% de croissance annuelle), s’est stabilisée à un taux plus que correct de plus ou moins 2%.

Cette bonne santé économique a permis, avec un financement bancaire accessible, à de nombreux foyers d’accéder à la propriété. Pourtant l’accession au logement, qu’il soit social ou intermédiaire, reste problématique.

En effet un ralentissement de la construction de logements combinée à une augmentation de la population et, à l’image de la Polynésie, à un changement du mode de vie (monoparentalité et décohabitation plus précoce des jeunes générations) créé des frictions entre une demande de plus en plus forte et une offre de plus en plus atone…

Conclusion, l’organisme de gestion des habitations à loyer modéré calédonien, le Fonds Social de l'Habitat (FSH) n’arrivant plus à satisfaire la demande, de plus en plus de ménages se voient obligés de vivre dans des logements précaires dans l’attente d’un logement social…

L’immobilier guyanais

La Guyane, une des régions françaises les plus dynamiques en terme de démographie, connaît également un problème immobilier : en effet le secteur de la construction, s’il reste dynamique, n’arrive pas à suivre une croissance démographique record (3% de moyenne annuelle). Ainsi 1/3 des ménages guyanais subissent une situation de surpeuplement : pour vous donner un ordre d’idée, le taux d’occupation par pièce y est quasi 2 fois plus élevé qu’en France métropolitaine.

En plus de ce problème quantitatif, il existe aussi un déficit qualitatif avec des logements en situation d’insalubrité : problème d’humidité, absence d’eau chaude, d’eau courante, absence de toilettes et salle de bain, ect… Ces défauts concernent 16% des habitations guyanaises alors que le taux d’insalubrité des logements métropolitains est 8 fois moins élevé (2%)…

Avec une projection de population à 574 000 habitants d’ici 2040, la Guyane doit vite trouver une solution pour loger dans de bonnes conditions une population qui aura plus que doublé en 25 ans à peine (266 915 habitants au 1^er janvier 2015) !

Si le dispositif Girardin logement social, incitation fiscale à l’investissement privé dans la construction de logements sociaux en outre-mer, est une première solution, il ne suffira pas résorber la demande galopante de logements que va connaître la Guyane.

D’autres solutions ont été apportées par le gouvernement :

• Aide aux maires bâtisseurs : les villes en zone tendue se voient octroyer une aide de 2.100 euros par logement construit au-delà du seuil de 1 % des logements existants. Kourou, par exemple, recevra 749.070 euros sur la base des permis de construire délivrés au 1er semestre 2015.
• Loi Pinel outre-mer : succédant à la loi Duflot, la loi Pinel, considérée comme moins contraignante, est un dispositif d’incitation fiscale à l’investissement privé dans l’immobilier locatif qui rencontre beaucoup de succès chez les épargnants métropolitains. Pour résumer, un contribuable investissant dans de l’immobilier locatif en outre-mer bénéficiera en contrepartie d’une réduction de son impôt sur le revenu.
• Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) : offre la possibilité aux ménages de ne rembourser leur prêt immobilier qu’au bout de 5 ans, 10 ans voire 15 ans selon leurs revenus. Il offre également la possibilité d'allonger la durée du prêt si besoin.

Plus d’informations sur les aides à l’accession à la propriété dans cet article.

Le cas de la Guadeloupe

Contrairement à la Guyane, la Guadeloupe ne connaît pas une croissance démographique galopante. Bien au contraire, son taux de croissance frôle le zéro depuis l’entame de ce siècle (même pas 0,3% de moyenne annuelle) est ce département d’outre-mer est confrontée à un vieillissement de la population. Pourtant, les logements font également défaut… Pas en terme de quantité mais plutôt à cause d’une non-adaptabilité : 58 % de la population guadeloupéenne (des personnes âgées pour la plupart) vit actuellement dans des logements possédant plus de pièces que nécessaires à leur besoin alors que d’un autre côté 12% des ménages vivent dans des logements surpeuplés… Enfin les logements sont souvent trop éloignés du lieu de travail.

Paradoxalement, cette croissance démographique atone couplée au vieillissement de la population engendrera une forte croissance de la demande de logements : en effet, en 2040 le nombre de personnes seules (principalement âgées) sera tel qu’il dépassera le nombre de ménages en couple : conséquence, il faudra construire des logements adaptés. On chiffre ainsi le besoin en constructions immobilières à 2500 logements par an.

Concernant les logements sociaux, la situation est également préoccupante : alors que 1500 nouveaux logements sont prévus pour 2015, 2200 seraient nécessaires chaque année…

Pourtant si la situation immobilière de la Guadeloupe pose problème, les aides publiques ne manquent pas. Chaque année la Guadeloupe perçoit des centaines de millions d’euros pour développer son parc immobilier. l’ANRU, l’Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine a ainsi injecté ou prévu d’y injecter 493 M€ en 2015.

Malheureusement l’administration locale est gangrénée par la corruption et les scandales se succèdent. Le dernier en date justement concerne les 2 derniers directeurs généraux (Jean-Paul Fischer et Marie-Paule Bélénus-Romana, tous les 2 mis en examen) de la SENSEMAR, Société d’Economie Mixte en charge de la construction de logements sociaux en Guadeloupe. Leur rémunération atteignait 1,5 millions d’euros annuels, soit 10% des bénéfices d’une société d’intérêt public…

La Martinique

Voisine de la Guadeloupe, la Martinique, seconde île des Antilles françaises, connaît les mêmes problèmes de sa grande sœur… en pire car beaucoup plus densément peuplée (344 hab/km2 vs 248 hab/km2).

14% des ménages vivent dans des logements surpeuplés alors que 54% vivent dans des logements sous-peuplés…

Même problème que la Guadeloupe pour ce qui est de la cartographie des logements : trop éloignés des lieux de travail, ce qui créé des embouteillages. Pour simplifier, les gens vivent dans le sud et travaillent dans le centre de la Martinique.

Autres problèmes, spécifiques à la Martinique cette fois-ci, et pas des moindres :

• 240 000 guadeloupéens (62% de la population) habitent dans des zones susceptibles d’être touchées par des mouvements de terrain.
• 35 000 dans des zones inondables
• 28 000 dans des zones soumises au risque de liquéfaction des sols
• Enfin 15 000 sont exposés au risque de tsunami

Pour le reste le constat est le même que la Guadeloupe, 2200 logements devront être construits chaque année.

Le parc immobilier réunionnais

La Réunion, qui s’approche à grands pas du million d’habitants (900 000 actuellement), connaît une situation immobilière très particulière liée à son relief montagneux, tous les logements se concentrant sur le littoral. Ainsi, si le niveau de vie se situe bien en dessous de celui de la métropole (revenu médian de 920 euros versus 1520 euros en métropole), le prix du logement est, quant à lui comparable, à cause d’un territoire exigu et montagneux ne laissant que 40% de terres habitables (d’où un foncier rare et cher). Finalement, la situation immobilière de La Réunion est encore plus préoccupante que celle des Antilles car aux mêmes problèmes antillais (vieillissement croissant de la population, diminution de la taille des ménages, population pauvre, politique immobilière inadaptée), s’ajoutent une forte croissance démographique et un espace restreint par un relief montagneux vorace d’espace.

Alors que près de 70% de la population y est éligible, seuls 20% des 310 000 logements réunionnais sont des logements sociaux…Entre 8000 et 9000 nouveaux logements (dont 6000 logements sociaux selon la députée locale Huguette Bello) seraient nécessaires chaque année pour résorber la demande. La conséquence d’une offre de logements sociaux incapable de satisfaire une demande croissante est parfois dramatique avec une augmentation de ménages vivant dans des conditions inhumaines : voir le rapport alarmant de la Fondation Abbé Pierre. Enfin paradoxalement, début 2016, 2000 logements sont vacants alors que 22 000 familles sont à la recherche d'un toit. 

Mayotte, le parent (très) pauvre de l’outre-mer

Mayotte est de loin notre île d’outre-mer la plus pauvre. Avec un PIB par habitant de 7900 euros en 2011, les Mahorais sont 4 fois moins riches que les Français métropolitains ! A l’opposé Mayotte possède la plus forte densité de population de l’outre-mer  avec 577 habitants par km2 (6 fois plus que la moyenne nationale).

La conséquence logique de ces chiffres est que 50% des logements mahorais sont insalubres.

Et il y a urgence, car avec un taux de croissance démographique annuel autour des 3%, une proportion de jeunes très élevée (plus de la moitié des Mahorais ont moins de 17 ans), une immigration clandestine (principalement comorienne) très importante (40% de la population) et une difficile application des règles foncières avec le droit coutumier local font que l’immobilier à Mayotte est un véritable chantier dont on devine difficilement la fin.

Aujourd’hui Mayotte se rapproche plus d’un pays du tiers-monde que d’un pays développé : près d’un tiers des logements  sont constitués de tôles, 70% de la population a moins de 25 ans, le revenu médian y est 7 fois moins élevé qu’en métropole, on y constate un sous équipement généralisé et entre autres un développement anarchique des constructions immobilières, ect…

Finalement pas besoin de chiffres pour illustrer la situation immobilière de Mayotte, qu’on devine déjà bien triste après cette mise en contexte.

Bref le chantier est immense et constitue un véritable défi pour un pays qui se revendique égalitaire…

Terminons cet alarmant tour d’horizon de l’immobilier outre-mer avec les 4 derniers (en terme démographique) territoires ultramarins habités :

La (très) lointaine Wallis-et-Futuna

Située à 6700 kilomètres des côtes métropolitaines, Wallis-et-Futuna présente la particularité très folklorique d’être gouvernée par 3 rois, aidés dans leur tâche par des conseils élus ainsi qu’un représentant de l'État français.

En l’absence de cadastre et de droit foncier, l’attribution y relève d’un droit ancestral exercé par les chefferies locales.

Wallis-et-Futuna présente, à l’image de la Guadeloupe et la Martinique, la particularité de voir sa population diminuer alors que le nombre de ménages augmente. En conséquence, une nouvelle demande de logements nécessite d’être satisfaite. Mais le le vide juridique immobilier empêche jusqu’à présent l’offre de s’adapter à cette demande…

Saint-Martin, à l’ombre de sa voisine néerlandaise

Saint-Martin est une possession française située au sud de l’île antillaise de Saint-Martin qui côtoie son aller ego néerlandais au nord. Pour ne rien changer au diagnostic alarmant général, Saint-Martin connaît également un problème immobilier : les logements y sont rares et coûteux, inadaptés à l’évolution démographique locale.

En effet de par son attractivité relative à sa zone géographique (proximité avec Haïti notamment) générant une forte immigration ainsi que son fort niveau de natalité, Saint-Martin connaît une expansion démographique, qui, couplée à un taux de chômage élevé (30%), un taux élevé de familles nombreuses (17,5% des familles ont 3 enfants ou plus) souvent monoparentales et une population jeune (36% ont moins de 20 ans) a créé une forte de demande de logements sociaux qui se heurte à un parc immobilier inadapté. Bref comme partout ailleurs en dans les DOM-TOM, il manque des logements sociaux à Saint-Martin… contrairement à Sint-Maarten son jumeau néerlandais dont les projets immobiliers sont plus orientés vers la construction de casinos et d’hôtels touristiques que de logements sociaux…

Saint Barthélémy ou Saint-Barth pour les habitués

Petite île des Petites Antilles, Saint Barthélémy est un lieu de villégiature très prisé par la jet set internationale où les constructions immobilières se résument à des boîtes de nuits, bars et restaurants.

Donc aucun besoin de logements sociaux à Saint-Barth, l’île préfère miser sur les hôtels de luxe et son port de plaisance pour attirer les jet setters et leur yachts dernier cri…

Saint-Pierre-et-Miquelon

Saint-Pierre-et-Miquelon est un petit archipel français (superficie de 242 km² à peine) d'Amérique du Nord situé dans l'océan Atlantique face à l’île canadienne de Terre-Neuve. Habité par 6000 habitants environ, l’archipel compte un peu plus de 2400 résidences principales dont 200 logements sociaux locatifs, une part finalement très modeste (8% à peine). La baisse de la population, l’auto-construction et la disponibilité d’un gisement foncier conséquent font que le logement à Saint-Pierre-et-Miquelon n’est pas un problème. Cela nous permet de terminer ce dossier sur le logement outre-mer sur une bonne note…

Quelles solutions pour l’outre-mer ?

Face à ce triste constant, les solutions pourtant ne manquent pas :

Le dispositif Girardin logement social

Mis en place en 2003 par la loi n° 2003-660 du 21 juillet 2003 du programme pour l'outre-mer, le dispositif Girardin logement social est une incitation fiscale pour l’investissement privé dans la construction de logements sociaux dans les territoires ultramarins. Il permet aux contribuables dont le niveau d’imposition sur le revenu dépasse les 40.000 euros ainsi qu’aux entreprises s’acquittant de plus de 100.000 euros d’IS de bénéficier d’une réduction fiscale en contrepartie d’un investissement dans un programme immobilier social en outre-mer. Menacée d’être abrogée par le projet de loi des finances 2016, cette niche fiscale reste le mécanisme le plus efficace pour accélérer le développement du parc immobilier dans les DOM-TOM. Ainsi la loi Girardin a finalement été prolongée jusque fin 2020 dans les DOM (Guadeloupe, la Guyane française, la Martinique, Mayotte et La Réunion) et fin 2025 dans les COM hors Saint-Martin (la Polynésie française, Saint-Barthélemy, Saint-Pierre-et-Miquelon et Wallis-et-Futuna) ainsi que dans la Nouvelle-Calédonie.

Le crédit d’impôt

Lancé cette année, le crédit d’impôt a pour vocation de remplacer progressivement le Girardin dans les DOM (inapplicable dans les COM et la Nouvelle Calédonie, collectivités à fiscalité propre). Jusqu’à alors restreint au stade de l’expérimentation il y sera généralisé pour le financement de la construction de logements sociaux à partir du 1^er janvier 2018.

Le crédit d’impôt permet aux promoteurs immobiliers outre-mer de bénéficier d’un avantage fiscal en contrepartie d’investissements dans le développement du parc immobilier social local : ils bénéficient dès l’année suivant leur investissement d’un crédit d’impôt (dans la limite de 45,9% des sommes investies).

Loi Pinel outre-mer

La loi Pinel Outre-mer est un dispositif d’incitation fiscale à l’investissement privé dans l’immobilier locatif. Lancée en 2014 en remplacement de la loi Duflot et très populaire en métropole, elle autorise chaque année pendant 12 ans une réduction d’impôt pour les contribuables investissant dans un logement neuf (zones spécifiques) qu’ils mettent en location (loyers plafonnés). L’avantage fiscal équivaut chaque année à une réduction de l’impôt sur le revenu de l’ordre de 2% de la valeur du bien immobilier pendant 9 ans. Il baisse ensuite à 1% de la 10^ème à la 12^ème année. Cette carotte fiscale immobilière concerne tous les territoires ultramarins.

Le Prêt à Taux Zéro plus (PTZ +)

Le PTZ Plus est un prêt immobilier qu’un ultramarin (comme un métropolitain) peut contracter dans le but de financer l’acquisition de sa première résidence principale. Ce premier bien immobilier, qu’il soit ancien ou neuf, peut être un appartement ou une maison. Ce prêt immobilier, s’il est sans intérêt ni frais de dossier, ne peut être utilisé qu’en complément d’un autre prêt immobilier classique.

L’aide aux maires bâtisseurs

Lancée en 2015 par Sylvia Pinel, ministre du logement initiatrice de la loi Pinel, cette aide est octroyée aux villes connaissant des tensions immobilières et dont les édiles lancent la construction de logements en conséquence.

Le niveau d’aide équivaut à 2100 euros pour chaque logement construit une fois que le volume de nouveaux logements atteint le seuil de 1% du parc immobilier existant.

Ainsi, en prenant en compte les permis de construire délivrés au 1er semestre 2015, 5,8 millions d'euros vont être octroyés à l’outre-mer.

Programme National pour la Rénovation Urbaine

Enfin depuis 10 ans, le Programme National de Rénovation Urbaine (PNRU) a pour objectif de requalifier plus de 500 quartiers partout en France et notamment en outre-mer. Sous la houlette de l’Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine, le PNRU injecte chaque année plusieurs centaines de millions d’euros dans la rénovation de quartiers difficiles en outre-mer. Depuis mai 2015, l’ANRU s’est alliée avec l’agence nationale de l’habitat (ANAH) qui a pour but d’améliorer le parc de logements privés existants en accordant des aides financières pour travaux sous conditions à des propriétaires occupants, bailleurs et copropriétés en difficulté. Cette coopération jusqu’en 2024 des 2 principales agences publiques dédiées au logement permettra de réaliser des synergies et devrait augmenter leur impact sur le développement immobilier ultramarin.

Bref, les autorités nationales semblent avoir pris la pleine mesure de l’état d’urgence dans lequel se trouve la situation du logement outre-mer et multiplie les mesures pour y remédier. Reste enfin aux autorités locales de prendre le relais avec compétence et probité…