Le secteur immobilier, autrefois en plein essor, connaît aujourd’hui des difficultés majeures. L’inflation et la hausse des taux d’intérêt ont réduit la capacité d’achat immobilier des Français de 25 % en deux ans, selon Loïc Cantin, président de la Fnaim. À cela s’ajoutent les nouvelles et nombreuses réglementations, comme les critères du diagnostic énergétique, qui compliquent la location et la vente de certains biens, notamment ceux peu performants énergétiquement. Malgré le contexte, cela ne signifie pas qu’investir dans l’immobilier est banni. Avec la bonne technique, il reste possible de miser sur l’immobilier en 2024. Opter pour un achat en nue-propriété, par exemple, peut-être une solution pour détourner la crise immobilière. Toutes les explications à travers l’article suivant.
Crise immobilière : état des lieux au premier trimestre 2024
Les tendances du marché immobilier
Le marché de l’immobilier tend à ralentir, et les experts sont unanimes : cette situation ne devrait pas beaucoup s’améliorer en 2024. Différents éléments causent ces difficultés :
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l’économie, marquée par l’inflation ;
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la hausse des taux d’intérêt des banques ;
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la baisse du pouvoir d’achat des Français.
Inévitablement, les ventes immobilières ont grandement diminué en 2023. Les études tendant à démontrer que cette tendance risque de perdurer encore un moment. Dans leur bilan, les Notaires de France ont enregistré une baisse globale des ventes immobilières en 2023. Comptez 928 999 ventes sur l’année, contre 1,13 million en 2022 (-20%).
Parallèlement, les professionnels ont noté une baisse des prix de l’immobilier. Les appartements anciens, par exemple, affichent une diminution de leurs prix de 2 % sur un an. Cette baisse est de 1,6 % sur les maisons anciennes. Pour Édouard Grimond, porte-parole du Bureau du Conseil supérieur du notariat chargé de l’immobilier et du logement, ces baisses devraient encore s’accentuer d’ici la fin de l’année 2024.
Les taux de crédit immobilier
En ce qui concerne les taux de crédit immobilier, depuis janvier 2024, ils tendent à diminuer légèrement. En 2023, c’était tout l’inverse qui s’était produit. Les taux d’usure publiés par la Banque de France faisaient constamment état d’augmentations diverses. Les taux moyens constatés sont passés de 1 % à 4 % en deux ans.
Depuis le début de l’année 2024, en revanche, le taux moyen de crédit s’est établi à 4,15 % (contre 4,24 % en décembre 2023). Pour autant, près d’un Français sur quatre préfère annuler, voire retarder, ses projets immobiliers à cause de la conjoncture économique et des conditions d’accès au crédit.
Nue-propriété : un placement résilient face à la crise immobilière
Qu’est-ce que la nue-propriété ?
La nue-propriété est un concept juridique qui fait partie du démembrement de propriété. Ce dernier représente la division du droit de propriété en deux droits distincts : l’usufruit et la nue-propriété.
La nue-propriété représente le droit de posséder le bien, sans en avoir l’usage ou en percevoir les revenus. Le nu-propriétaire dispose du logement, mais ne peut pas l’utiliser tant que le démembrement est en place. On dit qu’il profite de l’abusus.
L’usufruit représente le droit d’utiliser le bien et d’en percevoir des loyers (usus et fructus). L’usufruitier est également responsable de l’entretien courant du bien, du paiement des taxes ainsi que des charges courantes.
Le démembrement de propriété est temporaire. La période de démembrement est souvent fixée entre 15 et 20 ans, mais peut varier selon les accords. Quoi qu’il en soit, à terme, l’usufruit s’éteint et le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien, de manière automatique et sans frais. Cela signifie qu’il peut alors utiliser le bien, en percevoir les revenus ou le vendre.
Nue-propriété : l’investissement immobilier sans contrainte
La nue-propriété est-elle réellement résiliente face à la crise immobilière ?
Risque de perte limitée
Lors d’un achat en nue-propriété, l’investisseur bénéficie d’un prix inférieur à la valeur totale du bien sur le marché. Cette décote, correspondant le plus souvent à 30 % ou 40 % de la valeur du bien, offre une marge de sécurité significative à l’investisseur.
Et pour cause, en cas de baisse des prix du marché immobilier, la décote pourrait absorber une partie de la dévaluation, limitant le risque de perte sur le capital investi.
Par ailleurs, en investissant en nue-propriété, l’investisseur est moins exposé aux fluctuations à court terme du marché immobilier. La durée du démembrement permet de viser une appréciation à long terme. Durant cette période, les marchés peuvent se redresser, et les potentielles pertes, se résorber d’elles-mêmes.
Absence de gestion locative
Pendant la période d’usufruit, l’usufruitier est chargé de la gestion locative du bien (ainsi que de l’entretien et des travaux nécessaires). Cela signifie que le nu-propriétaire n’a pas à gérer les problèmes locatifs. Ces dernières peuvent être particulièrement préoccupantes en période de crise, engendrant des vacances locatives ou encore des impayés de loyers.
De la même manière, l’investisseur n’a pas à se soucier des dépenses courantes liées à la propriété (taxe foncière, charges de copropriété, travaux, etc.) ce qui stabilise encore son investissement et élimine les coûts imprévus.
Valorisation à long terme
À l’expiration du démembrement, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété de son bien. Si le marché immobilier se redresse sur le long terme, il peut bénéficier d’une valorisation complète du bien à sa valeur de marché.
En cas de revente, il pourrait donc profiter d’une plus-value intéressante. Cette dernière pourrait, d’ailleurs, être d’autant plus conséquente en fonction du pourcentage de décote obtenu.
Avantages fiscaux
Durant toute la période de démembrement, le nu-propriétaire est exempté du paiement des taxes relatives à son bien. Impôt sur la fortune immobilière, taxe foncière, taxe d’habitation, impôts sur les revenus locatifs, taxe d’enlèvement des ordures ménagères incombent à l’usufruitier. Ces avantages fiscaux peuvent rendre l’investissement en nue-propriété particulièrement attractif dans un environnement économique incertain.
Protection contre l’inflation
L’immobilier est souvent considéré comme un investissement résistant à l’inflation. Historiquement, les valeurs immobilières tendent à augmenter ou à se maintenir dans des contextes d’inflation élevée.
Cela s’explique par le fait que, lors d’une inflation, le coût de remplacement des biens immobiliers augmente (prix des matériaux, coûts de construction), ce qui tend à rehausser la valeur des biens existants.
L’investissement en nue-propriété est généralement envisagé sur une période de moyen à long terme (15 à 20 ans). Pendant cette période, même en cas d’inflation élevée, la valeur du bien immobilier a le potentiel de s’apprécier, offrant ainsi une protection contre la perte de pouvoir d’achat due à l’inflation.
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