Crowdfunding vs SCPI - le match

Le crowdfunding immobilier s’avère intéressant pour les investisseurs en quête de rendements rapides, mais prêts à assumer un risque plus élevé. À l’inverse, les SCPI conviennent mieux à ceux qui souhaitent profiter d’un revenu passif stable sur le long terme, avec une gestion des biens totalement déléguée à des professionnels.

Accès à l’investissement 

Le crowdfunding immobilier est par nature plus abordable que les SCPI. En effet, cette première solution est accessible dès 500 € : idéal pour les petits budgets ou les investisseurs qui souhaitent un retour sur investissement rapide (12 à 36 mois). L’investissement en SCPI, comme Elevation Tertiom, peut nécessiter un montant minimum de 1^ère souscription plus important (15 parts soit 3 000 € pour Elevation Tertiom) et s’inscrit dans une logique de placement à long terme, avec une durée de détention recommandée de 10 ans.

Ainsi, le crowdfunding immobilier est idéal pour les personnes souhaitant investir dans l’immobilier sans nécessairement devoir s’engager sur des sommes importantes ou pour longtemps. La SCPI convient mieux aux personnes désireuses de construire un portefeuille immobilier diversifié sans la nécessité de gérer les actifs. Pour rappel, dans ce cas, les biens et leur location sont entièrement gérés par des professionnels. 

Rendement et risque

Le rendement des deux placements n’est pas non plus le même. Dans le cadre du crowdfunding immobilier, les plateformes comme Koregraf offrent des taux de rendement potentiellement élevés, allant de 10 % à 12 % et variant selon le type de projet financé, sa durée, le profil du porteur de projet, etc. 

A contrario, les SCPI positionnent l’investisseur sur un couple rendement risque plus bas. La SCPI Elevation Tertiom par exemple a comme objectifs d’atteindre un Taux de Rentabilité Interne 10 ans de 9 %¹ et un taux de distribution annuel non garanti de 8 %¹ nets de frais de gestion et bruts de fiscalité. Ces objectifs de performance reposent sur une diversification des investissements immobiliers. 

¹ Le TRI mesure la rentabilité de l’investissement dans la SCPI en tenant compte de l’évolution du prix de la part et des revenus distribués sur la période. Revenu potentiel distribué avant application de la fiscalité et traitement éventuel des revenus fonciers de sources étrangères le cas échéant. Ces objectifs sont fondés sur les hypothèses de la société de gestion et ne constituent en aucun cas une promesse de rendement ou de performance.

Quoi qu’il en soit, dans les deux cas, les risques restent présents. L’investissement dans des projets en crowdfunding immobilier comporte des risques qu’il convient de connaître : risque de perte totale ou partielle du capital investi, risque d’illiquidité et risque opérationnel du projet pouvant entraîner une rentabilité moindre que prévue. 

De la même manière, bien que les risques soient mutualisés grâce à la diversification, les SCPI ne sont pas exemptes de risques. Elles restent sujettes aux fluctuations du marché immobilier, qui peuvent affecter les taux d’occupation des biens et, par conséquent, les rendements distribués aux porteurs de parts.

Gestion et liquidité

Dans le cas du crowdfunding opéré via des plateformes comme Koregraf, l’investisseur sélectionne les projets dans lesquels il souhaite investir, mais n’a pas à se soucier de leur gestion quotidienne. Cette dernière incombe au porteur du projet et est régulièrement relayée par la plateforme auprès des investisseurs. 

La gestion des SCPI est quant à elle  assurée par des professionnels des sociétés de gestion agréées par l’AMF. Ces dernières s’occupent de tout : acquisition et gestion quotidienne des biens, distribution des revenus générés. L’idéal pour l’investisseur qui ne souhaite pas gérer directement des biens immobiliers, mais qui désire malgré tout placer son argent dans la pierre.

En ce qui concerne la liquidité des deux placements, les caractéristiques diffèrent également. 

Cette liquidité est plus limitée dans le crowdfunding immobilier. Les investissements sont généralement bloqués jusqu’à l’achèvement du projet, ce qui peut prendre plusieurs années (bien que la moyenne soit de 30 mois). Il n’existe pas de marché secondaire établi pour la vente rapide de ces investissements. Le retrait des fonds avant la fin du projet s’avère donc difficile, voire impossible.

La SCPI étant investie en immobilier, elle est considérée comme peu liquide et doit être envisagée dans une optique long terme. La société de gestion ne garantit ni le remboursement, ni la revente des parts et une demande de retrait n’est possible que s’il existe en contrepartie, une demande de souscription pour la compenser. Les conditions de sorties sont fonction de l’évolution, à la hausse comme à la baisse, des marchés immobiliers.

Fiscalité

Les rendements obtenus à travers le crowdfunding immobilier sont considérés comme des revenus mobiliers. Cela signifie que les intérêts ou les gains perçus sont imposés selon le Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) aussi appelé « flat tax » de 30 % (incluant prélèvements sociaux et impôt sur le revenu). Aucune mauvaise surprise, donc, puisque vous pouvez potentiellement calculer le montant de votre imposition d’avance. Par ailleurs, vous pouvez également investir en crowdfunding immobilier via votre PEA-PME, ce qui vous permettra de bénéficier de la fiscalité propre à ce dispositif. Ainsi, en n’effectuant pas de retrait avant 5 ans, vous serez alors uniquement soumis au prélèvements sociaux, soit 17,2%.

Les revenus issus d’un investissement en SCPI, comme ceux de la SCPI Elevation Tertiom, relèvent de la fiscalité des revenus fonciers. Ces revenus, distribués mensuellement, trimestriellement ou semestriellement, s’ajoutent aux autres revenus du contribuable pour déterminer son revenu imposable global. Ils sont également soumis aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %.

En investissant dans des SCPI via le Plan d’Épargne Retraite (PER), comme celui proposé par Mon PER dans le cadre de la gestion Libre Électron du Groupe Inter Invest, vous pouvez bénéficier d’une fiscalité particulièrement avantageuse. Les revenus produits par les parts de SCPI, comme les loyers perçus, sont exonérés d’impôt sur le revenu durant toute la phase de constitution de l’épargne. Cette exonération représente un avantage fiscal significatif, surtout pour les contribuables se trouvant dans des tranches d’imposition plus élevées.

Pour quel profil d’investisseur ?

Globalement, le crowdfunding immobilier est idéalement adapté aux investisseurs qui sont prêts à accepter un niveau de risque élevé en échange de rendements potentiels plus rapides. Il est également intéressant d'investir sur plusieurs projets afin de diversifier le risque et ainsi mieux protéger son capital. En répartissant ses investissements sur différentes opérations, l'investisseur limite l'impact potentiel d'une éventuelle défaillance sur l'un des projets et augmente ses chances de bénéficier de rendements positifs sur l'ensemble de son portefeuille.

À l’inverse, les SCPI sont mieux adaptées aux investisseurs cherchant à générer un revenu passif stable sur le long terme. Ce type d’investissement convient aux personnes disposées à immobiliser leur capital sur une période prolongée (10 ans ou plus). Le placement est également adapté à ceux qui souhaitent se positionner sur des marchés spécifiques comme l’immobilier tertiaire (bureaux, commerces, etc.).