Investir son argent dans des placements traditionnels à faible rendement (comme les livrets bancaires, par exemple) est une pratique relativement sûre en matière de conservation du capital. En revanche, agir ainsi peut entraîner une érosion du pouvoir d’achat des épargnants en période d’inflation. En effet, certains placements peuvent offrir des taux inférieurs au taux d’inflation. Conséquence : même si le montant de l’épargne augmente, sa valeur réelle diminue. Cela étant, tout n’est pas perdu. Il existe des placements anti-inflation. C’est notamment le cas de la nue-propriété. Voici quelles sont les raisons pour lesquelles investir en nue-propriété peut aider l’investisseur à combattre l’inflation.
Nue-propriété : l’investissement immobilier sans contrainte
État des lieux : comment est l’inflation en France ?
Entre 2022 et 2023, les produits de consommation courante comme l’énergie ou encore l’alimentation ont respectivement augmenté de 30 % et de 19,4 %. En janvier 2024, l’inflation tend à ralentir. Les prix à la consommation ont augmenté de 3,1 %, après avoir atteint 3,7 % en décembre.
Cette inflation impacte inévitablement les Français. D’abord, elle réduit leur pouvoir d’achat. En parallèle, elle affecte leurs placements, leur faisant perdre de l’argent. Les placements à faible rendement, comme le Livret A, le LEP, le LDD, protègent le capital, mais ne compensent pas l’effet de l’inflation.
Prenons un exemple plus concret. Une personne qui place aujourd’hui 1 000 € sur un livret au taux d’intérêt de 2 % aura au total 1 020 € après un an. Cependant, avec l’inflation de 3,1 %, les biens et services qui coûtaient 1 000 euros l’année précédente ont augmenté à 1 031 euros après un an, soit 11 € de plus que ce qu’a réellement obtenu l’investisseur avec son placement.
Concrètement, l’inflation peut avoir un impact considérable sur les économies à long terme de chaque épargnant. C’est pourquoi il est recommandé de choisir des placements qui peuvent non seulement suivre l’inflation, mais également la surpasser sur le long terme.
La nue-propriété est-elle réellement un placement anti-inflation ?
Rappel : qu’est-ce que la nue-propriété ?
La nue-propriété est un concept juridique qui permet de diviser la pleine propriété d’un bien entre deux parties : la nue-propriété est l’usufruit.
Le nu-propriétaire détient la propriété du bien, mais sans le droit de l’utiliser ou d’en tirer des revenus pendant la durée de l’usufruit. Ce droit d’usage et de tirer des revenus appartient à l’usufruitier. La période pendant laquelle l’usufruitier détient les droits d’utilisation et de revenus est fixée à l’avance. Elle s’étend le plus souvent sur 15 à 20 ans.
À la fin de la période d’usufruit, la pleine propriété du bien immobilier revient automatiquement au nu-propriétaire, sans paiement supplémentaire. Le nu-propriétaire peut alors choisir de vendre, d’habiter ou de louer le bien.
4 raisons pour lesquelles l’investissement en nue-propriété peut être qualifié de bouclier anti-inflation
Comme expliqué précédemment, pour combattre l’inflation, il convient de se tourner vers des placements :
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dont les taux d’intérêt sont intéressants ;
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ou qui offre un grand potentiel de valorisation sur le long terme.
En ce sens, les investisseurs peuvent se tourner vers l’investissement en nue-propriété. Ce dernier, en plus d’être capable d’agir comme bouclier anti-inflation, offre certains avantages annexes.
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La décote à l’achat et la valorisation potentielle du bien au fil du temps
Lors d’un achat en nue-propriété, l’investisseur profite d’une décote à l’achat. Concrètement, il paye son bien à un prix inférieur à celui du marché en pleine propriété. Cette décote (qui peut atteindre jusqu’à 40 %) est due au fait qu’il n’a pas le droit d’utiliser le bien ou d’en tirer des revenus durant la période d’usufruit. En somme, en choisissant d'investir en nue-propriété, il est possible de mobiliser moins de fonds.
En parallèle, l’immobilier est traditionnellement considéré comme un bon moyen de se prémunir contre l’inflation. En effet, la valeur des biens immobiliers a tendance à augmenter avec le temps, souvent à un rythme supérieur à celui de l’inflation. À la fin de la période d’usufruit, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien, sans coûts supplémentaires.
Si son bien prend de la valeur au fil du temps et qu’il décide de le revendre, il pourrait profiter d’une plus-value intéressante (et décuplée avec l’effet de la décote obtenue à l’achat). Ces deux éléments peuvent compenser, voire surpasser les taux d’inflation.
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L’absence de charges et de gestion locative durant la période de démembrement
Durant la période de démembrement, l’usufruitier est responsable des charges courantes, de la gestion locative, de l’entretien du bien et des impôts. Cela inclut les taxes d’habitation, les charges de copropriété, les réparations mineures, etc.
La convention d’usufruit d’Inter Invest précise même qu’il n’a pas à se charger des réparations importantes à réaliser sur le bien et sa structure. Dès lors, l’investisseur n’a pas de coûts opérationnels continus à prévoir et pouvant être affectés par l’inflation (et impacter la rentabilité du placement).
De la même manière, ce n’est pas à lui de superviser la gestion locative du bien démembré. Là encore, il n’y a aucuns frais à prévoir concernant la sous-traitance de cette gestion, ni même les réparations, l’entretien à prévoir, la gestion des conflits, etc.
Par ailleurs, le nu-propriétaire n’est pas non plus frappé par les fluctuations des revenus locatifs, qui peuvent varier en fonction du marché immobilier.
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L’augmentation des salaires et le moindre impact des coûts des mensualités de crédit
L’inflation contribue à une accélération des salaires. La progression est souvent plus importante au niveau du SMIC, notamment grâce aux règles de revalorisation automatiques qui garantissent le pouvoir d’achat.
Depuis le 4e trimestre 2021, par exemple, le SMIC a été augmenté cinq fois à la suite de la hausse de l’inflation, soit près de 10 % au total depuis le 1er janvier 2021. Résultat, cela favorise les investisseurs ayant pris la décision de contracter un crédit immobilier pour leur investissement.
Et pour cause, dans le cadre d’un prêt à taux fixe, les mensualités restent les mêmes tout au long de la durée du prêt. La part de revenu consacrée aux mensualités de crédit peut donc devenir relativement plus faible.
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La fiscalité (très) avantageuse
Dernier point et non des moindres, la nue-propriété n’impacte pas la fiscalité de l’investisseur. Ce dernier n’a donc pas à s’en soucier, lui laissant ainsi plus de marge malgré la hausse des prix et l’inflation.
Pour rappel, un bien acquis en nue-propriété ne génère pas de revenus au nu-propriétaire. Il n’a donc pas à déclarer puis payer d’impôts sur les revenus locatifs. En tant que nu-propriétaire, l’investisseur n’a pas non plus à se charger des impôts locaux : taxe foncière, taxe d’habitation, taxe d’enlèvement des ordures ménagères.
Enfin, l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) reste à la charge de l’usufruitier durant toute la période de démembrement.
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