Comprendre le marché primaire des SCPI

Le marché primaire des SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) représente l’achat direct de nouvelles parts émises par les SCPI elles-mêmes. Les souscriptions se font alors à prix fixe, directement auprès de la société de gestion qui administre la SCPI. Découvrez, à travers l’article suivant, tout ce que vous devez savoir au sujet du marché primaire des SCPI. Apprenez-en davantage sur ses caractéristiques, ses avantages, ses inconvénients ainsi que ses différences majeures avec le marché secondaire des SCPI. 

Marché primaire des SCPI : définition, avantages et inconvénients

Marché primaire des SCPI : définition

Le marché primaire des SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) désigne l’espace économique et financier où les investisseurs acquièrent des parts nouvellement émises par les SCPI. 

Contrairement au marché secondaire, où les parts sont échangées entre investisseurs, le marché primaire finance directement le capital de la SCPI, permettant l’acquisition de nouveaux biens immobiliers. Cette opération est importante pour la croissance du fonds. En effet, l’investissement sur le marché primaire fournit directement les capitaux nécessaires à la SCPI pour élargir son parc immobilier.

Les atouts et limites du marché primaire des SCPI

Le marché primaire des SCPI présente certains avantages. En l’occurrence, les investisseurs ont l’opportunité d’entrer au début du cycle d’investissement, ce qui peut se traduire par une plus grande marge de croissance des valeurs des parts et des distributions. 

En parallèle, les parts sont vendues à un prix fixe déterminé par la société de gestion. Ici, pas de fluctuations de prix dues à la loi de l’offre et de la demande qui prévaut sur le marché secondaire.

En revanche, sur ce marché, il existe un délai de jouissance. Les investisseurs peuvent faire face à un délai avant de commencer à recevoir des dividendes, le temps que les fonds investis soient effectivement mis en œuvre et que les biens immobiliers commencent à générer des revenus. 

De la même manière, investir dans une SCPI au stade de lancement ou lorsqu’elle finance de nouveaux projets peut comporter un risque plus élevé lié à l’exécution de ces projets immobiliers.

Le fonctionnement du marché primaire des SCPI

Comme expliqué précédemment, le marché primaire des SCPI est le segment du marché sur lequel sont émises et vendues pour la première fois les parts de SCPI. Voici comment cela fonctionne. 

Les SCPI lancent des appels de fonds auprès des investisseurs en émettant de nouvelles parts. Cela permet de lever des capitaux destinés à l’acquisition de nouveaux actifs immobiliers (bureaux, commerces, santé, etc.). 

Sur le marché primaire, le prix des parts est fixé par la société de gestion de la SCPI. Ce prix inclut la valeur de la part elle-même plus d’éventuels frais d’entrée, qui servent à couvrir les coûts de gestion et d’acquisition des biens immobiliers.

Les investisseurs qui le souhaitent peuvent alors acheter ses nouvelles parts de SCPI au prix indiqué, soit directement auprès de la société civile de placement immobilier elle-même ou par le biais d’un tiers. Pour ce faire, ils doivent remplir un dossier de souscription, incluant parfois des formulaires pour s’assurer que l’investissement est adapté à leur profil et à leurs objectifs. Ils doivent, en parallèle, transmettre certaines pièces justificatives (pièce d’identité, justificatif de domicile, etc.). 

Les conditions d’accès au marché primaire des sociétés civiles de placement immobilier

L’accès au marché primaire dépend du type de SCPI : à capital variable ou à capital fixe. 

Dans le cadre d’une SCPI à capital fixe, la souscription aux nouvelles parts est ouverte durant une période de souscription déterminée. Une fois que le capital cible est atteint ou que la période de souscription est terminée, la SCPI ferme la souscription sur le marché primaire. Une nouvelle augmentation de capital doit être décidée et organisée pour émettre de nouvelles parts.

À l’inverse, les SCPI à capital variable permettent une plus grande flexibilité. Elles peuvent émettre de nouvelles parts ou racheter des parts existantes à tout moment, dans la limite de leur capital maximum autorisé. Il n’y a pas de période de souscription fixe. Les investisseurs peuvent souscrire ou vendre leurs parts directement auprès de la société de gestion à tout moment, selon les conditions du marché.

Dans tous les cas, la plupart des SCPI exigent un montant minimum d’investissement pour la souscription de parts. Ce montant varie selon la SCPI et peut aller de quelques centaines à plusieurs milliers d’euros. 

Les modalités de retrait sur le marché primaire 

Les modalités de retrait (ou de rachat) des parts sur le marché primaire d’une SCPI varient principalement en fonction de sa structure : à capital fixe ou à capital variable. 

Avec la SCPI à capital variable, les détenteurs de parts peuvent demander le rachat de leurs parts directement à la société de gestion. Les SCPI à capital variable sont conçues pour offrir une certaine liquidité aux investisseurs, permettant théoriquement de racheter leurs parts à tout moment.

Les conditions de rachat (prix, délai de traitement, etc.) sont déterminées par les statuts de la SCPI et peuvent varier d’une société à l’autre. Il peut y avoir un délai de carence avant que le rachat soit effectif, souvent pour aligner les liquidités nécessaires au paiement.

Avec les SCPI à capital fixe, la liquidité des parts est principalement assurée par le marché secondaire, où les parts sont achetées et vendues entre investisseurs. Il n’y a pas de mécanisme direct de retrait auprès de la société de gestion. Cela étant, bien que la société de gestion ne rachète pas directement les parts, elle peut faciliter les transactions en mettant en relation acheteurs et vendeurs ou en gérant une plateforme d’échange.

Marché primaire des SCPI : quelles différences avec le marché secondaire ?

Le marché primaire et le marché secondaire des SCPI offrent deux cadres différents pour l’achat et la vente de parts de SCPI. Comme évoqué à travers cet article, sur le marché primaire, les investisseurs achètent des parts de la SCPI lorsqu’elle émet de nouvelles parts pour augmenter son capital. Le prix des parts sur le marché primaire est fixé par la société de gestion de la SCPI.

À contrario, le marché secondaire concerne l’achat et la vente de parts existantes entre investisseurs, sans impliquer directement la SCPI. Cela permet aux investisseurs de liquider leur investissement sans devoir attendre : 

• un rachat par la SCPI (dans le cas des SCPI à capital variable) ;

• une augmentation de capital (pour les SCPI à capital fixe). 

Le prix des parts sur le marché secondaire peut varier en fonction de l’offre et de la demande. Il peut être influencé par les performances de la SCPI, les perspectives du marché immobilier, etc. Enfin, la liquidité sur le marché secondaire dépend de la présence d’acheteurs intéressés. 

Marché primaire des SCPI : tout ce que vous devez savoir