IFI : tout comprendre sur le remplaçant de l’ISF

Quelles sont les différences entre l’ISF et l’IFI ?

La principale différence entre l’Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF) et l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) repose sur l’assiette fiscale. En effet, l’ISF portait sur l’ensemble des actifs des foyers fiscaux, qu’ils soient mobiliers ou immobiliers. À l’inverse, l’IFI se limite au seul patrimoine immobilier. De la même façon, les dettes déductibles avec l’IFI sont réduites à certaines dépenses en particulier (acquisition de biens immobiliers, de parts sociales d’action imposable, de réparation et d’entretien, etc.).

L’IFI compte un champ d’application plus restreint

Tout comme l’ISF, l’IFI porte sur l’ensemble du patrimoine immobilier non professionnel des contribuables. Toutefois, il exclut la totalité des actifs mobiliers tels que l’épargne non réglementée (comptes courants, livrets bancaires, etc.), les placements financiers (PEA, comptes-titres, etc.) ou encore les bateaux de plaisance et les œuvres d’art. 

De ce fait, avec l’IFI, seuls les biens immobiliers destinés à usage non professionnel sont concernés. Autrement dit, les biens immobiliers ne doivent pas être affectés à une activité économique. Cette appellation regroupe donc les biens bâtis et en construction ainsi que leurs dépendances, les terrains et les bâtiments classés monument historique. Les parts détenues auprès de sociétés d’investissement immobilières ainsi que les unités de compte d’assurance-vie liée à l’immobilier sont également concernées.

L’IFI présente moins d’abattement et de réductions 

Qu’il s’agisse d’ISF ou d’IFI, les taux ainsi que les seuils d’imposition restent les mêmes. L’abattement de 30 % applicable sur la valeur de la résidence principale est également applicable. 

En revanche, les dettes déductibles sont davantage limitées avec l’IFI. De la même façon, les prélèvements sociaux, l’impôt sur le revenu, les intérêts sur le crédit non immobilier ainsi que la taxe d’habitation ne peuvent plus être déduits de l’assiette imposable. En outre, une fois que le montant de l’impôt est calculé, les investissements dans les PME ne font plus l’objet d’une réduction directe. Seuls les dons réalisés au profit d’organismes d’intérêt général ouvrent droit à une réduction d’impôt de 75 % de leurs montants (dans la limite de 500 000 euros).

Barème de l’IFI en 2024 : les taux d’imposition par tranche

L’IFI est calculé à partir de la valeur de votre patrimoine net taxable, auquel on applique ensuite le barème suivant :

Vous l’aurez compris, si votre patrimoine net taxable est inférieur à 1,3 million d’euros, alors vous n’êtes pas concernés par l’IFI. Néanmoins, dès lors que vous dépassez ce seuil, le calcul de l’IFI commence sur la fraction de votre patrimoine qui excède 800 000 euros.

Pour déterminer votre patrimoine taxable à l’IFI, vous devez tenir compte des biens et droits immobiliers de l’ensemble des membres de votre foyer fiscal. Comme expliqué précédemment, votre résidence principale fait l’objet d’un abattement de 30 % pour sa déclaration à l’IFI 2023 (si elle n’est pas détenue par une SCI de gestion). 

À l’inverse de l’impôt sur le revenu, l’imposition commune à l’IFI s’applique aux couples mariés et partenaires de PACS ainsi qu’aux concubins. Les biens de vos enfants mineurs sont également à considérer, qu’ils soient rattachés ou non à votre foyer fiscal.

Si vous êtes imposable à l’IFI, vous devez déclarer votre patrimoine immobilier par le biais de votre déclaration de revenus en remplissant le formulaire n° 2042 — IFI. Vous recevrez ensuite en septembre de l’année en cours un avis d’imposition qui sera distinct de celui de l’impôt sur le revenu avec le montant d’IFI à régler.

Qu’est-ce que le mécanisme de décote ?

Si la valeur de votre patrimoine est comprise entre 1 300 000 et 1 400 000 euros, alors vous bénéficiez de ce que l’on appelle une décote, qui vient s’imputer sur le montant de l’IFI calculé selon le barème en vigueur. Le montant de la décote se calcule selon la formule suivante : 17 500 euros — 1,25 % de la valeur nette taxable du patrimoine.

À titre d’exemple, si au 1er janvier 2024 votre patrimoine net taxable s’élève à 1 350 000 euros, le montant de votre IFI brut est de 2 850 euros ([500 000 x 0,5 %] + [50 000 x 0,7 %]).

La décote applicable est alors de 625 euros : 17 500 — (1 350 000 x 1,25 %). Le montant de votre IFI n’est plus que de 2 225 euros (2850 - 635). 

Les biens imposables et les biens exonérés

L’IFI se calcule à partir de votre patrimoine net taxable au 1er janvier de l’année en cours. Ce patrimoine net taxable comprend la somme des valeurs imposables de vos biens immobiliers de laquelle on soustrait les dettes déductibles.

Les biens imposables sont entre autres :

• les immeubles bâtis et non bâtis (maisons, appartements, dépendances, etc.) ;
• les bâtiments classés monument historique ;
• les immeubles en cours de construction au 1er janvier de l’année en cours ;
• les terrains à bâtir ainsi que les terres agricoles ;
• les immeubles détenus par le biais de titres et de parts de sociétés, etc. 

Toutefois, certains biens sont exonérés de l’IFI. Il s’agit, par exemple, des biens en nue-propriété, des biens professionnels, des bois et des forêts ainsi que des biens ruraux loués à long terme. 

Réduction d’impôts et plafonnement de l’IFI

En cas de dons au profit d’organismes d’intérêt général, vous profitez d’une réduction d’IFI égale à 75 % des dons réalisés (dans la limite de 50 000 euros). 

En outre, l’IFI est plafonné selon le montant cumulé de vos impôts. Autrement dit, l’impôt sur les revenus, incluant les prélèvements sociaux et la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus, cumulé à l’IFI ne doit pas dépasser 75 % des revenus perçus la même année. En cas de dépassement, la différence est déduite du montant de l’IFI.

Qui sont les contribuables concernés par la déclaration de l’impôt sur la fortune immobilière ?

L’IFI concerne l’ensemble des contribuables français qui détiennent un patrimoine immobilier net supérieur à 1,3 million d’euros au 1er janvier de l’année en cours. Le foyer fiscal pris en compte pour l’IFI se compose :

• des époux, qu’importe leur régime matrimonial (y compris les époux mariés en N-1 qui ont opté pour l’imposition distincte de leurs revenus) ;
• des célibataires, divorcés, séparés, veufs ;
• des couples pacsés ;
• des concubins ;
• des enfants mineurs dont les parents ont l’administration légale des biens.

Notez que le foyer fiscal pris en compte pour l’IFI peut être différent du foyer fiscal pris en compte pour l’impôt sur le revenu. En l’occurrence, pour l’IFI, vous devez prendre en considération le patrimoine de votre époux, mais pas celui de vos enfants majeurs rattachés. Ces derniers forment un foyer fiscal à eux seuls. Aussi, dès que son patrimoine net taxable dépasse 1,3 million d’euros, il devra réaliser sa propre déclaration à l’IFI. 

Pourquoi investir en nue-propriété est intéressant quand on est soumis à l’IFI ?

D’une façon générale, investir en nue-propriété présente une fiscalité avantageuse : votre imposition diminue puisque l’assiette de biens taxables est elle aussi réduite. Néanmoins, l’intérêt d’acheter en démembrement de propriété est encore plus conséquent lorsque vous êtes soumis à l’IFI, puisque la nue-propriété ne se déclare pas à l’IFI. Sauf exception, c’est l’usufruitier qui se charge de déclarer la valeur de la pleine propriété du logement dans son patrimoine immobilier.