Quelle rentabilité pour un investissement en nue-propriété ?

L’achat en nue-propriété est souvent qualifié de sûr et de performant. Mais qu’en est-il vraiment ? Quelle rentabilité espérer pour un investissement en nue-propriété ? C’est ce que nous allons voir à travers l’article suivant. Nous passerons en revue la formule de calcul du rendement de la nue-propriété. Puis nous vous donnerons un exemple concret afin de vous permettre de mieux apprécier les résultats. 

En bref : le fonctionnement de l’investissement en nue-propriété

L’investissement en nue-propriété se décompose en deux parties : la nue-propriété et l’usufruit. Concrètement, cet investissement confère au nu-propriétaire et à l’usufruitier des droits distincts. Le premier dispose des murs, mais pas de la jouissance du logement. Le second, quant à lui, peut vivre dans le bien ou le louer et profiter pleinement des loyers. 

Le nu-propriétaire, lorsqu’il achète la nue-propriété d’un bien immobilier, paye un prix inférieur à la valeur totale du bien. La décote appliquée varie entre 30 % et 40 % de la valeur du bien en pleine propriété. Cette réduction de prix tend à compenser le fait qu’il ne dispose pas de l’usufruit durant toute la période de démembrement qui s’étend généralement sur 15 à 20 ans.

Durant ce laps de temps, il n’est pas non plus responsable des impôts relatifs au bien (IFI, taxe foncière, taxe d’habitation, etc.) ni de son entretien. Tout cela incombe à l’usufruitier. 

À la fin de la période de démembrement, l’usufruit s’éteint et le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien de manière automatique et sans frais. Il récupère alors tous les droits qui étaient accordés à l’usufruitier.

Calculer la rentabilité d’un investissement en nue-propriété

Réaliser une estimation du calcul de la rentabilité d’un investissement en nue-propriété nécessite d’intégrer plusieurs paramètres : 

• le prix d’achat du bien (incluant la décote) ;

• l’estimation de sa valeur future (qui dépend de l’évolution prévue du marché immobilier).

Il faut ensuite appliquer la formule suivante :

Rentabilité : [(valeur du bien à la fin du démembrement — prix d’achat en nue-propriété)/prix d’achat en nue-propriété]) x 100. 

L’on obtiendra un pourcentage qui représente la rentabilité potentielle de l’investissement sur toute la période de démembrement. 

Cela étant, il convient de souligner que les calculs restent théoriques. La revalorisation estimée du bien dépend fortement du marché immobilier. L’investissement en nue-propriété, ou du moins sa rentabilité, repose sur des hypothèses concernant l’évolution future du marché. Il est important de réaliser des prévisions réalistes et prudentes.

De la même manière, tout dépend également de la durée du démembrement. Il convient de supposer que plus cette période est longue, plus la valeur future du bien est grande. Enfin, il faut également tenir compte des coûts supplémentaires payés pour obtenir le rendement net (frais de notaire, travaux de remise en état à la fin du démembrement si nécessaire, etc.). Enfin, intégrer la fiscalité en cas de plus-value générée est indispensable pour obtenir un rendement net. 

Rentabilité d’un investissement en nue-propriété : un exemple concret 

Prenons un exemple de calcul concret, mais hypothétique, de la rentabilité d’un investissement en nue-propriété. 

Supposons que le prix du marché d’un appartement soit de 300 000 euros. Le nu-propriétaire achète la nue-propriété à 30 % de ce prix, soit : 300 000 x (1 - 0,30) = 210 000 euros. La durée estimée du démembrement est de 15 ans. 

Supposons que le taux annuel d’augmentation du marché immobilier soit de 2,66 %. Pour rappel, entre 2013 et 2023, l’indice des prix des logements a connu une hausse de près de 30 %. La valeur estimée du bien après 15 ans est donc d’environ 444 668 €.

Dans ce contexte, la rentabilité de l’investissement sur 15 ans est d’environ 111,75 %. Cela représente un rendement annuel moyen d’environ 7,45 % par an. 

Pour rappel, en moyenne le rendement annuel :

• du Livret A est de 3 % en 2024 ;

• des SCPI est de 4,15 % en 2023 ;

• de l’or est de 3,61 % en moyenne ;

• des obligations de l’État français est de 5,98 %.

Nue-propriété : un investissement moins risqué que le locatif ? 

L’investissement en nue-propriété présente certains avantages qui peuvent le rendre moins risqué que l’investissement locatif traditionnel. En l’occurrence, le nu-propriétaire n’a pas à gérer la location du bien, ce qui élimine les risques liés :

• aux vacances locatives ;

• aux impayés de loyers ;

• à la gestion des locataires. 

Les charges de copropriété, la taxe foncière et les travaux d’entretien courant sont à la charge de l’usufruitier. Cela réduit les coûts inattendus pour le nu-propriétaire et tend à maximiser son rendement. Autre point intéressant, l’achat en nue-propriété se fait à un prix inférieur à la valeur totale du bien (décote de 30-40 % en général), réduisant ainsi l’investissement initial et le risque financier. 

Enfin, l’investissement en nue-propriété offre des avantages fiscaux, notamment l’exonération de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) et la non-imposition des revenus fonciers (puisque le nu-propriétaire ne perçoit pas de loyers).

Les limites de l’investissement en nue-propriété

Le nu-propriétaire ne perçoit pas de loyers pendant la durée du démembrement. Cela signifie qu’il ne bénéficie pas de revenus réguliers pour compenser ses paiements (les mensualités d’un crédit immobilier, par exemple) ou pour générer un flux de trésorerie.

Par ailleurs, la revente d’une nue-propriété peut être plus complexe et moins liquide que celle d’une pleine propriété. Le marché secondaire de la nue-propriété est dynamique, mais trouver un acheteur intéressé par une nue-propriété peut être plus complexe en comparaison avec une pleine propriété, surtout si la période de démembrement restante est encore longue.

De la même manière, la rentabilité de l’investissement en nue-propriété dépend largement de l’évolution du marché immobilier. Une stagnation ou une baisse des prix de l’immobilier peut affecter négativement le rendement attendu.

Enfin, la période de démembrement (souvent 15 à 20 ans) est fixée à l’avance et ne peut généralement pas être modifiée. Cela implique un engagement à long terme sans possibilité de tirer profit du bien pendant cette période. Cela étant, il est important de souligner que le nu-propriétaire est libre de revendre la nue-propriété seule de son bien à tout moment.

Les éléments à prendre en compte avant d’investir en nue-propriété

Avant d’envisager un investissement en nue-propriété, il convient d’évaluer certains éléments. L’emplacement du bien, par exemple, est un facteur déterminant. Une localisation avantageuse peut grandement contribuer à la future valorisation du logement. Il en est de même concernant la qualité des prestations offertes par le bien. 

Par ailleurs, il est essentiel de se pencher attentivement sur les termes de la convention de démembrement. Il convient de comprendre en détail les clauses relatives à l’extinction de cette convention, notamment les conditions de remise en état du bien et des parties communes, ainsi que les modalités de sortie du locataire. 

Rentabilité de l’investissement en nue-propriété : tout ce que vous devez savoir