Les stratégies de transmission en nue-propriété

La stratégie de transmission en nue-propriété est un outil souvent utilisé pour optimiser la transmission du patrimoine tout en bénéficiant d’avantages fiscaux. La pratique permet, en effet, de transmettre son bien dans des conditions fiscales avantageuses, puisque les droits à payer ne sont calculés que sur la valeur de la nue-propriété du bien (et non pas de sa pleine propriété). En revanche, cette valeur diffère selon le type de démembrement dont il s’agit (viager ou temporaire). Explications. 

Comprendre la nue-propriété 

Pour comprendre ce qu’est la nue-propriété, il convient de revenir sur le principe du démembrement de propriété. Le démembrement de propriété consiste à séparer les droits attachés à un bien immobilier ou à des parts de SCPI en deux composantes distinctes : l’usufruit et la nue-propriété.

L’usufruit est le droit de jouir d’un bien, c’est-à-dire d’en percevoir les revenus (comme les loyers pour un bien immobilier ou les dividendes pour des parts de SCPI) et d’en faire usage (habiter un bien immobilier, par exemple). Concrètement, l’usufruitier dispose des droits d’usage (usus) et de perception des fruits du bien (fructus).

La nue-propriété est le droit de disposer du bien, c’est-à-dire d’en être le propriétaire sans en avoir l’usage ou les revenus (abusus). Il ne peut ni occuper ni en percevoir les fruits tant que l’usufruitier est en vie (ou jusqu’à l’expiration de la période de démembrement).

Le démembrement se fait généralement par donation ou par vente et peut concerner divers types de biens, y compris les biens immobiliers, les parts de SCPI, et d’autres actifs comme une assurance-vie. Ainsi :

• Un propriétaire peut décider de donner la nue-propriété d’un bien à ses enfants tout en conservant l’usufruit. À son décès, les enfants récupèrent automatiquement la pleine propriété du bien sans frais supplémentaires.

• Il est également possible d’acheter un bien en démembrement. Par exemple, un investisseur peut acheter la nue-propriété d’un bien ou de parts de SCPI à un prix réduit (par rapport à la pleine propriété), en sachant qu’il en récupérera la pleine propriété à l’extinction de l’usufruit (souvent à la fin d’une période déterminée ou au décès de l’usufruitier).

Le mécanisme de transmission en nue-propriété

Le propriétaire (donateur) peut donner la nue-propriété de son bien immobilier ou de ses parts de SCPI à un bénéficiaire (généralement ses enfants) tout en conservant l’usufruit. 

Le donateur conserve ainsi le droit de jouir du bien et d’en percevoir les revenus jusqu’à son décès (ou pour une date fixée d’avance). À la mort de l’usufruitier (où au terme de la période de démembrement), le nu-propriétaire récupère automatiquement la pleine propriété du bien sans frais supplémentaires. 

Ce mécanisme de transmission en nue-propriété compte certains avantages fiscaux : 

• Pour le nu-propriétaire, la valeur de la nue-propriété n’est pas prise en compte dans l’assiette de l’IFI.

• Les droits de donation sont calculés sur la valeur de la nue-propriété, qui est inférieure à celle de la pleine propriété. La valeur de la nue-propriété est réduite en fonction de l’âge du donateur (ou de la durée du démembrement temporaire, mais nous nous attarderons sur ce point plus bas), ce qui peut permettre de réduire les droits à régler, comme le montre le tableau ci-dessous. 

En revanche, pour un démembrement temporaire, la valeur de l’usufruit est calculée à raison de 23 % de la valeur de la pleine propriété pour chaque période de dix ans, comme le montre le tableau ci-dessous. 

Les avantages de la transmission en nue-propriété

Finalement, la transmission en nue-propriété offre de nombreux avantages. Elle permet de préparer la succession de manière anticipée et progressive, en échelonnant les donations. L’usufruitier continue de percevoir les revenus du bien, ce qui est avantageux pour les personnes âgées souhaitant conserver un revenu complémentaire. Dans le cadre d’un mariage, en conservant l’usufruit, le conjoint survivant peut continuer à bénéficier des revenus du bien ou de l’usage du logement familial.

Autre avantage, l’abattement pour donation entre parent et enfant peut s’ajouter aux avantages fiscaux liés à la transmission en nue-propriété. En France, chaque parent peut donner à chaque enfant une somme ou un bien dans la limite d’un abattement de 100 000 euros tous les 15 ans sans que cette donation soit soumise aux droits de donation. Cet abattement s’applique à la valeur de la donation au moment où elle est effectuée.

Concrètement, lorsque la donation concerne la nue-propriété, l’abattement s’applique à la valeur de la nue-propriété et non à la valeur totale du bien. La valeur de la nue-propriété est déterminée en fonction de l’âge de l’usufruitier selon le barème fiscal, comme expliqué précédemment.

Supposons qu’un parent de 60 ans souhaite donner la nue-propriété d’un bien immobilier d’une valeur de 400 000 euros à son enfant tout en conservant l’usufruit. Selon le barème fiscal, pour un usufruitier de 60 ans, la valeur de l’usufruit est de 50 % et celle de la nue-propriété est de 50 %. 

Donc, la valeur de la nue-propriété est de 50 % de 400 000 euros, soit 200 000 euros. L’abattement de 100 000 euros s’applique à la valeur de la nue-propriété. La base taxable est donc réduite à 200 000 euros - 100 000 euros = 100 000 euros. Les droits de donation sont calculés sur la base taxable de 100 000 euros.

Dans le cadre d’un démembrement temporaire de 10 ans, la valeur de l’usufruit est de 23 % et celle de la nue-propriété est de 77 % pour un bien de cette même valeur, et ce même abattement, la base taxable serait réduite à 308 000 euros - 100 000 euros = 208 000 euros. Les droits de donation sont calculés sur la base taxable de 208 000 euros.

Les barèmes des droits de donation varient en fonction de la tranche, mais ils sont nettement réduits grâce à l’application de l’abattement.

En combinant la réduction de la base taxable due à la donation en nue-propriété et l’abattement pour donation, on maximise les avantages fiscaux. Cette stratégie permet de transmettre un patrimoine plus important tout en réduisant les droits de donation à payer.

Transmission en nue-propriété : tout ce que vous devez savoir