Réduire ses impôts sur la succession grâce à la nue-propriété

Planifier sa succession peut présenter certains défis financiers. Et pour cause, dans la grande majorité des cas, il y aura des droits de succession parfois élevés à régler. Bonne nouvelle, certains montages peuvent permettre aux Français de limiter les frais. C’est notamment le cas de la nue-propriété. La nue-propriété est un outil puissant en matière de transmission de patrimoine, car elle permet de calculer les frais à régler uniquement sur la valeur en nue-propriété du bien (et non pas sa pleine propriété). Découvrez les opportunités d’optimisation fiscale insoupçonnées de ce dispositif.

Les bases de la nue-propriété

Définition et fonctionnement de la nue-propriété 

La nue-propriété est une stratégie de gestion patrimoniale ingénieuse. Dans ce schéma, le détenteur de la nue-propriété acquiert le titre de propriété d’un bien immobilier, tout en renonçant au droit d’en jouir ou d’en percevoir les revenus. Ce privilège revient à l’usufruitier, une autre entité, durant une période donnée (qui s’étale généralement sur 15 à 20 ans).

Cette division des droits crée certaines opportunités fiscales. En distribuant la valeur de l’actif entre la nue-propriété et l’usufruit, le nu-propriétaire peut profiter d’une réduction notable de sa charge fiscale (taxe d’habitation, taxe foncière, impôt sur la fortune immobilière, etc.). Cette approche astucieuse lui permet de maximiser ses avantages financiers tout en préservant la transmission future de son patrimoine. 

Et pour cause, réaliser une donation en nue-propriété permet également de réduire les droits de donation à régler.

Avantages de la pratique pour le nu-propriétaire 

Être titulaire de la nue-propriété d’un bien offre une gamme d’avantages financiers. Premièrement, cela permet de réduire les impôts sur la succession de manière légale et avantageuse. Nous verrons cela plus en détail dans le paragraphe suivant.

Deuxièmement, le nu-propriétaire n’a pas à assumer les coûts d’entretien et de gestion de l’actif, puisque ces responsabilités incombent à l’usufruitier durant toute la période de démembrement. Troisièmement, cette approche lui permet d’accéder à un bien à un coût réduit. Le fait de ne pas percevoir de revenus durant les 15 à 20 premières années offre la possibilité au nu-propriétaire de profiter d’une décote allant de 30 à 40 % de la valeur du bien en pleine propriété. 

Enfin, il n’a pas non plus à supporter les taxes relatives au bien. La taxe d’habitation, les impôts fonciers tout comme l’impôt sur la fortune immobilière pour le logement démembré sont à la charge de l’usufruitier.

Opter pour la nue-propriété pour réduire ses impôts en cas de succession 

Le calcul des frais de donation dans le cadre d’un usufruit viager 

Opter pour la nue-propriété avec usufruit viager est une stratégie judicieuse pour réduire les impôts sur la succession de manière légale. Dans ce schéma, le donateur cède la nue-propriété du bien à ses héritiers tout en conservant l’usufruit viager, c’est-à-dire le droit de l’utiliser et d’en percevoir les revenus jusqu’à son décès. Cette configuration présente plusieurs avantages fiscaux.

Lors de la transmission, la valeur du bien est divisée en deux parties : la nue-propriété et l’usufruit. L’usufruit étant temporaire et la nue-propriété étant transmise aux héritiers, l’assiette taxable pour les droits de succession est réduite, ce qui entraîne une charge fiscale moindre pour la succession. 

En effet, la valeur de l’usufruit est évaluée en fonction de l’âge du donateur. En choisissant cette approche, l’épargnant peut donc légalement réduire les impôts sur la succession tout en assurant la transmission progressive et optimisée de son patrimoine. 

Concrètement, dans ce cas de figure, les droits de donation sont réduits, car ils ne sont pas calculés sur la valeur totale du bien, mais uniquement sur la valeur de la nue-propriété. Plus le donateur est jeune, plus la valeur de la nue-propriété est faible, comme le montre le tableau ci-dessous. 

Par ailleurs, les frais peuvent être encore plus réduits s’il comporte un lien familial entre le donateur et le donataire. Il existe, en effet, un abattement pour lien de parenté de : 

• 100 000 € en ligne directe (les enfants) ;

• 31 865 € pour une donation au profit d’un petit enfant ;

• 5 310 € pour une donation au profit d’un arrière-petit enfant ;

• 159 325 € pour une donation au profit d’une personne handicapée ;

• 80 724 € pour une donation entre conjoints ou partenaires de Pacs ;

• 15 932 € pour une donation au profit d’un frère ou d’une sœur ;

• 7 967 € pour une donation au profit d’un neveu ou d’une nièce.

Le calcul des frais de donation dans le cadre d’un usufruit temporaire

Lorsque l’usufruit est temporaire (qu’il affiche une date de fin), le mode de calcul des droits de donation est différent. Dans ce cas de figure, la valeur de la nue-propriété ne tient pas compte de l’âge de l’usufruitier, mais de la durée du démembrement.

La règle, ici, est que la valeur de l’usufruit est estimée à 23 % de celle de la pleine propriété à chaque période de 10 ans.

Concrètement, pour une durée de démembrement de :

• 0 à 10 ans, la valeur de l’usufruit est de 23 % tandis que celle de la nue-propriété est de 77 % ;

• 11 à 20 ans, la valeur de l’usufruit est de 46 % tandis que celle de la nue-propriété est de 54 % ;

• 21 à 30 ans, la valeur de l’usufruit est de 69 % tandis que celle de la nue-propriété est de 31 %.

Le calcul des frais de donation dépend ensuite d’un barème progressif qui tient compte du lien de parenté entre le donateur et le donataire. Là encore, les abattements pour lien de parenté peuvent être appliqués, permettant aux Français de réduire considérablement les droits de succession à régler.

Réduire ses impôts sur la succession grâce à la nue-propriété : un exemple concret

Prenons un exemple pour illustrer comment la stratégie de la nue-propriété peut optimiser les impôts sur la succession (dans le cadre d’un usufruit temporaire). Imaginons qu’un parent souhaite transmettre son bien en nue-propriété avec un démembrement de plus de 15 ans. La valeur du bien en nue-propriété est évaluée à 300 000 €, tandis qu’en pleine propriété, elle s’élève à 450 000 €.

Dans ce scénario, le donateur cède son bien à hauteur de 54 % de sa valeur en pleine propriété. Cela signifie que l’assiette taxable pour le calcul des frais de donation est de 243 000 €. S’appliqueront ensuite les différents pourcentages pour obtenir le calcul final du montant des frais de donation à régler : 

• 5 % de frais pour la part taxable n’excédant pas 8 072 €, soit 403,6 €

• 10 % de frais pour la part taxable comprise entre 12 109 € et 15 932 € soit 403,70 € ;

• 15 % de frais pour la part taxable comprise entre 12 109 € et 15 932 € soit 764,60 € ;

• 20 % de frais pour la part taxable comprise 15 932 € et 552 324 € soit 45 413 €.

Soit un total de 46 984,90 € à régler à l’administration fiscale.

Réduire ses impôts à la succession avec la nue-propriété : tout ce que vous devez savoir