Investir en SCPI : pour quel type d’investisseur ?

La SCPI est un placement immobilier qui s’adresse à tous. Les investisseurs qui souhaitent développer leur patrimoine immobilier, profiter de revenus réguliers, bénéficier de biens gérés par des tiers peuvent s’intéresser aux SCPI. Le placement se veut, en effet, plus flexible que l’investissement immobilier traditionnel. Il est également accessible aux personnes qui disposent d’un budget plus restreint. Découvrez, à travers l’article suivant, à qui s’adresse l’investissement en SCPI plus précisément. 

Rappel : le fonctionnement de la SCPI

Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est une structure d’investissement collectif qui permet d’investir dans l’immobilier, principalement des biens immobiliers commerciaux ou résidentiels : 

• bureaux ;

• magasins ;

• entrepôts ;

• établissements de santé, etc.

Les SCPI collectent de l’argent auprès d’investisseurs particuliers et/ou institutionnels. Ces investisseurs achètent des parts de la SCPI, ce qui leur donne droit à une quote-part de la propriété des actifs immobiliers détenus par la SCPI. Concrètement, ils en deviennent associés.

Avec les fonds collectés, la SCPI acquiert des biens immobiliers. La gestion de ces biens (maintenance, location, etc.) est assurée par la société de gestion de la SCPI. Les loyers perçus des biens immobiliers, après déduction des frais de gestion et d’autres charges, sont distribués aux porteurs de parts sous forme de dividendes versés le plus souvent de manière trimestrielle. 

À quels investisseurs s’adresse l’investissement en SCPI ?

Aux investisseurs qui disposent d’un budget plus restreint

Contrairement à l’achat direct d’un bien immobilier, qui nécessite un investissement initial conséquent (apport personnel, frais de notaire, etc.), investir dans une SCPI permet d’acquérir des parts avec un montant bien plus modeste. 

Les parts de certaines SCPI peuvent être achetées à partir de quelques centaines d’euros, rendant cet investissement accessible à un plus large éventail d’investisseurs.

Avec un budget de 20 000 €, il peut être difficile pour un investisseur d’acheter un bien immobilier seul. À contrario, ce montant est suffisant pour acheter des parts de SCPI et investir dans l’immobilier de manière indirecte. 

Aux investisseurs qui recherchent des revenus réguliers

L’un des objectifs principaux d’une SCPI est de générer des revenus locatifs à partir de son parc immobilier et de les distribuer à ses associés (les investisseurs) sous forme de dividendes. Ces distributions sont généralement effectuées sur une base trimestrielle, offrant ainsi aux investisseurs un flux de revenus potentiellement régulier.

Les SCPI peuvent offrir des taux de distribution intéressants comparés à d’autres formes d’investissements. En 2023, par exemple, le taux de distribution moyen des SCPI était de 4,52 % selon l’Association française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM).

Cependant, il est important de noter que les revenus distribués par les SCPI peuvent varier en fonction de nombreux facteurs, comme les conditions du marché immobilier, les taux d’occupation des biens et les coûts de gestion. De plus, les dividendes distribués dépendent des résultats de la SCPI et ne sont pas garantis.

Aux investisseurs qui souhaitent investir à long terme

Bien que l’objectif principal des SCPI soit de générer des revenus locatifs réguliers, les biens immobiliers détenus peuvent également s’apprécier dans le temps. Les investisseurs peuvent bénéficier d’une plus-value sur leurs parts lors de la revente, en plus des revenus locatifs perçus. 

Investir dans une SCPI est donc un investissement qui s’apprécie sur le long terme, en fonction des cycles immobiliers. D’ailleurs, il est souvent recommandé aux investisseurs de conserver leurs parts entre 7 et 10 ans pour maximiser la rentabilité du placement. Notez, en revanche, qu’hors SCPI fiscale, il n’existe pas de durée de détention minimale obligatoire des parts à la suite d’un investissement en SCPI.

Aux investisseurs qui désirent diversifier leur patrimoine 

L’investissement en Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) est une excellente option pour les investisseurs souhaitant diversifier leur patrimoine. Les SCPI permettent d’investir dans une variété de biens immobiliers, y compris dans des segments du marché difficilement accessibles pour les investisseurs particuliers, comme :

• l’immobilier de bureaux ;

• les commerces ;

• les entrepôts logistiques ;

• les établissements de santé ou d’éducation. 

Par ailleurs, les SCPI investissent souvent dans des biens situés dans différentes régions ou même à l’international. Cette diversification réduit le risque associé à chaque bien. Si un locataire venait à faire défaut, si un secteur était en chute ou si un bien était vacant, l’impact sur les revenus globaux de la SCPI serait atténué par les performances des autres actifs du portefeuille.

Aux investisseurs qui veulent bénéficier d’un effet de levier

L’effet de levier financier se produit lorsqu’un investisseur emprunte de l’argent pour augmenter le montant de l’investissement dans l’espoir d’accroître les rendements potentiels. 

En utilisant l’effet de levier pour financer l’achat de parts de SCPI, l’investisseur peut potentiellement augmenter le rendement sur son capital investi. Si le taux de distribution (rendement) des SCPI dépasse le taux d’intérêt de l’emprunt, l’investisseur peut bénéficier de la différence, augmentant ainsi le rendement global de son investissement.

Finalement, l’effet de levier permet à l’investisseur d’acquérir un volume plus important de parts de SCPI qu’avec son seul apport personnel, ce qui peut augmenter les revenus locatifs perçus et potentiellement la plus-value à la revente des parts.

Aux investisseurs qui ne souhaitent pas gérer des biens immobiliers 

Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) sont particulièrement adaptées aux investisseurs qui ne souhaitent pas gérer directement des biens immobiliers. En effet, les biens détenus au sein d’une SCPI sont gérés par des sociétés de gestion qui s’occupent de toutes les opérations immobilières : 

• la sélection des biens ;

• la gestion locative ;

• l’entretien ;

• la rénovation des propriétés ;

• la gestion des relations avec les locataires, etc.

Cela décharge complètement l’investisseur des soucis quotidiens liés à la propriété directe.

L’importance de prendre conscience des risques avant d’investir dans une SCPI

Comme expliqué précédemment, l’investissement en SCPI s’adresse à un large panel d’investisseurs. En revanche, même si le placement comporte de nombreux atouts, les investisseurs ne doivent pas écarter les risques qui existent. 

L’immobilier est soumis à des cycles économiques avec des périodes de hausse, mais aussi de baisse des valeurs immobilières. Les rendements des SCPI peuvent donc fluctuer en fonction de l’évolution des marchés immobiliers, de la demande locative et des conditions économiques des pays.

De la même manière, les parts de SCPI peuvent être moins liquides que d’autres types d’investissements, comme les actions ou les obligations. Revendre ses parts, surtout dans des conditions de marché défavorables, peut être difficile. 

Autre point d’attention, les revenus générés par une SCPI dépendent de sa capacité à louer ses biens immobiliers. Si des locaux restent vacants ou si les locataires font défaut sur leurs paiements de loyer, les revenus distribués aux investisseurs peuvent en être affectés. 

Enfin, la performance d’une SCPI dépend en partie de la qualité de sa gestion. Une mauvaise sélection des biens, une gestion inefficace des propriétés ou des frais de gestion élevés peuvent affecter négativement les rendements distribués aux investisseurs.

À qui s’adresse l’investissement en SCPI : tout ce que vous devez savoir