La nue-propriété est-elle vraiment affectée par la hausse des taux ?

De mars 2022 à fin décembre 2023, les taux de crédit immobilier ont atteint des sommets. En effet, le taux d’intérêt moyen est passé de 1,06 % à 4,15 % en 23 mois. Si les choses semblent aller légèrement mieux depuis début 2024, il convient de rester sur ses gardes. Et pour cause, la hausse des taux impacte directement les investisseurs immobiliers. Cela étant, vous allez le voir, ceux qui optent pour l’achat en nue-propriété sont quelque peu épargnés, notamment grâce à la décote qu’il est possible d’obtenir sur le prix d’achat. Explications. 

Hausse des taux : état des lieux au premier trimestre 2024 

Depuis janvier 2024, la situation des taux d’intérêt montre une tendance à la stabilisation après une période de hausse.

En 2023, les taux d’usure publiés par la Banque de France faisant constamment état d’une augmentation généralisée des taux des prêts immobiliers. Les taux moyens constatés allaient de 3,23 % à plus de 5 % pour les taux de crédit immobilier. Finalement, en deux ans, les taux moyens sont passés de 1 % à 4 % (pour des crédits d’une durée moyenne de 20 ans). Le taux d’usure, lui, avait progressé de 1,5 %. 

Néanmoins, en 2024, les taux s’améliorent légèrement. En janvier, le taux moyen des crédits s’est établi à 4,15 %, soit 4,08 % pour l’accession dans le neuf et 4,14 % pour l’accession dans l’ancien. Pour rappel, ce taux moyen était de 4,24 % en décembre 2023. 

Il ne reste plus qu’à espérer que la situation soit durable. Néanmoins, vous allez le voir, si vous envisagez de réaliser un achat en nue-propriété par le biais d’un crédit immobilier, cette hausse des taux peut vous impacter, mais pas autant que si vous réalisez un investissement immobilier traditionnel. 

Source : L’Observatoire Crédit Logement CSA

Les impacts de la hausse des taux sur la nue-propriété 

Augmentation du coût de financement pour les investisseurs 

L’augmentation du coût de financement pour les investisseurs est une conséquence majeure de la hausse des taux d’intérêt. Lorsque les taux d’intérêt augmentent, le coût des emprunts augmente également. Concrètement, cela signifie que le coût total de l’investissement immobilier sera plus élevé, car les intérêts à payer sur le prêt seront plus importants.

Plus largement, cette augmentation du coût de financement peut réduire le rendement net de l’investissement en nue-propriété. Et pour cause, les coûts d’emprunt plus élevés devront être déduits des bénéfices potentiels de l’investissement. 

Difficultés à obtenir un crédit immobilier 

Avec la hausse des taux, les banques et les institutions financières tendent à renforcer leurs critères d’octroi de crédit. Il n’est pas rare que les exigences soient plus élevées en matière de ratio d’endettement, de stabilité des revenus, d’apport ou de qualité du profil de l’emprunteur. Conséquence, les banques peuvent être plus enclines à refuser des prêts, notamment pour des projets jugés plus risqués. 

Les personnes cherchant à faire un achat immobilier, y compris en nue-propriété, peuvent être particulièrement affectées. Leur capacité à répondre aux critères plus stricts et à supporter des coûts d’emprunt plus élevés peut être limitée. À titre d’exemple, en 2023, le nombre de prêts accordés a chuté de 36 % au troisième trimestre, et de plus de 43 % en année glissante.

Diminution de la capacité d’emprunt 

La capacité d’emprunt est déterminée par le montant que l’emprunteur peut rembourser mensuellement, en fonction de ses revenus et de ses dépenses. Lorsque les taux d’intérêt augmentent, la part des intérêts dans les remboursements mensuels s’accroît, réduisant ainsi le montant principal que l’emprunteur peut rembourser.

Avec des taux d’intérêt plus élevés, pour un même niveau de revenu et les mêmes conditions de remboursement, le montant total qu’un individu peut emprunter diminue. Cela peut limiter la capacité des investisseurs à financer des projets immobiliers plus coûteux, y compris les investissements en nue-propriété.

C’est pourquoi les investisseurs peuvent être contraints de revoir à la baisse leurs ambitions en matière d’investissement immobilier en raison de leur capacité d’emprunt réduite en :

• optant pour des biens moins coûteux ;

• envisageant des localisations moins onéreuses.

Hausse des taux : des influences pas que négatif sur la nue-propriété 

Un prix décoté… et la possibilité de prêter moins 

L’investissement en nue-propriété permet d’acquérir un bien immobilier à un prix décoté par rapport à sa pleine valeur, généralement entre 30 % et 40 %. Cette décote initiale peut aider à compenser les coûts supplémentaires associés à des taux d’intérêt plus élevés, en réduisant le montant total emprunté et donc les intérêts à payer.

En empruntant un montant inférieur grâce au prix décoté de la nue-propriété, les investisseurs peuvent réduire leurs frais d’emprunt globaux. Cela peut se traduire par des économies significatives sur les intérêts à payer tout au long de la durée du prêt.

Un potentiel de revalorisation lors de la revente 

Lorsqu’il investit en nue-propriété, l’investisseur achète la propriété sans avoir le droit de l’occuper ou de la louer pendant une période déterminée, appelée usufruit. Pendant cette période, l’usufruitier jouit du droit d’utilisation et de perception des revenus liés à la propriété. 

À la fin de la période d’usufruit, le nu-propriétaire devient pleinement propriétaire de la propriété. Il peut alors en disposer comme bon lui semble, que ce soit pour l’occuper, la louer ou la revendre.

Au fil du temps, la valeur du bien immobilier peut augmenter (évolution du marché immobilier, améliorations apportées à la propriété, etc.). Cette appréciation de la valeur peut constituer une source importante de plus-value future pour l’investisseur en nue-propriété. Cette dernière pourra donc compenser les frais d’emprunt résultant de la hausse des taux d’intérêt. Notez, par ailleurs, que cette plus-value pourra être d’autant plus importante grâce à la décote obtenue à l’achat.

Hausse des taux : tout ce que vous devez savoir