Qu’est-ce que le taux de distribution des SCPI ?

Le taux de distribution d’une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) représente le rendement annuel versé aux investisseurs par rapport au prix de la part d’une SCPI. Il est calculé en divisant le montant des revenus distribués par la valeur moyenne de la part sur l’année. Cette métrique est importante, car elle permet aux investisseurs de comparer les performances des différentes SCPI et de mesurer la rentabilité de leur investissement, en tenant compte des revenus réguliers qu’ils peuvent espérer recevoir. Plus de détails à travers notre article. 

Qu’est-ce que le taux de distribution des SCPI ?

Le taux de distribution des SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) est une mesure clé de performance. Il indique le pourcentage des revenus générés par les actifs immobiliers détenus par la SCPI, redistribué aux investisseurs sous forme de dividendes. Ce taux est exprimé en pourcentage et calculé sur la base du prix de souscription d’une part.

Le taux de distribution permet de comparer les performances des différentes SCPI en matière de rentabilité. Un taux plus élevé indique généralement une meilleure performance. Il aide les investisseurs à évaluer le rendement potentiel de leur investissement, en montrant combien ils peuvent espérer recevoir en dividendes par rapport au montant investi. Il s’agit d’un indicateur transparent qui permet aux futurs associés de comprendre clairement combien ils peuvent gagner par rapport à leur investissement initial.

Comment le taux de distribution est-il calculé ? 

Le calcul du taux de distribution s’obtient en divisant le montant des revenus distribués (ou dividendes) par la valeur de la part (prix de souscription) et multipliant le résultat par 100 pour obtenir un pourcentage. La formule de calcul est la suivante : taux de distribution = (revenus distribués/prix de souscription d’une part) x 100.

Prenons un exemple plus concret :

Si une SCPI distribue 50 euros par part et que le prix de souscription d’une part est de 1 000 euros, le taux de distribution serait : (50/1000) × 100 = 5 %, soit 5 % de taux de distribution. 

Attention, toutefois, le taux de distribution peut varier d’une année à l’autre en fonction des revenus générés par les actifs immobiliers de la SCPI. Il n’est pas garanti et peut fluctuer avec le marché immobilier. De la même manière, il ne prend pas en compte les plus-values potentielles réalisées à la vente des biens immobiliers. Il se concentre uniquement sur les revenus locatifs. Enfin, les méthodes de calcul peuvent légèrement différer entre les SCPI, notamment en ce qui concerne les frais inclus ou exclus du calcul, ce qui peut influencer les comparaisons.

Taux de distribution vs taux de rendement : quelles différences ?

Le taux de distribution et le rendement SCPI sont deux métriques souvent utilisées dans le cadre d’un investissement dans une SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier), mais elles mesurent des aspects différents de la performance d’un investissement. 

Comme expliqué précédemment, le taux de distribution mesure le rendement annuel versé aux investisseurs par rapport au prix de souscription d’une part de SCPI. Il représente le pourcentage des revenus locatifs nets distribués aux investisseurs.

L’on s’en sert pour : 

• comparer la rentabilité immédiate des SCPI ;

• avoir un certain indicateur des revenus réguliers que les investisseurs peuvent attendre.

À contrario, le taux de rendement est une mesure plus globale de la performance. Il inclut non seulement les revenus locatifs distribués (comme le taux de distribution), mais aussi la variation de la valeur des parts. Le rendement global est calculé en prenant en compte :

• les revenus distribués ;

• la variation du prix de la part sur une période donnée.

Il offre une mesure plus complète de la performance de l’investissement, incluant les revenus et les gains en capital. 

Savoir interpréter le taux de distribution en tant qu’investisseur

En règle générale, plus le taux de distribution est élevé, plus cela profite à l’investisseur. Cependant, si votre objectif est la valorisation du capital à long terme, un taux légèrement inférieur, mais plus stable peut être plus approprié.

Pour une analyse plus complète, vous pouvez :

• Comparer le taux de distribution avec la moyenne du marché des SCPI. Un taux de distribution supérieur à la moyenne peut indiquer une bonne performance.

• Comparer le pourcentage avec les rendements d’autres types d’investissements (actions, obligations, livrets d’épargne). 

En revanche, notez que les revenus des SCPI sont soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Un taux de distribution élevé peut être réduit par l’imposition, donc il est important de considérer le rendement net après impôts.

Quels sont les éléments qui influencent le taux de distribution ?

La capacité des locataires à payer régulièrement leurs loyers influence directement les revenus locatifs. Des locataires stables et solides financièrement réduisent les risques de vacances et d’impayés, et tendent à augmenter le taux de distribution. 

De la même manière, les coûts d’entretien, de gestion et les frais administratifs peuvent réduire les revenus nets distribuables. Une gestion efficace des charges améliore le taux de distribution. Les frais prélevés par la société de gestion pour administrer la SCPI peuvent impacter le rendement. Des frais élevés réduisent le montant des revenus distribuables.

Les autres KPI à suivre dans le cadre d’un investissement dans une SCPI 

Outre le taux de distribution, pensez également à analyser d’autres indicateurs de performance clé avant de réaliser votre investissement : 

• Le Taux d’Occupation Financier (TOF). Le TOF mesure le pourcentage des loyers potentiels effectivement perçus par rapport aux loyers qui seraient perçus si tous les biens étaient loués. Un TOF élevé est synonyme de bonne gestion locative et de faible taux de vacances.

• Le Taux d’Occupation Physique (TOP). Le TOP mesure le pourcentage de la surface locative totale effectivement louée. Un TOP élevé montre que la majorité des biens immobiliers de la SCPI sont loués, ce qui réduit les risques de vacances et d’impayés.

• La valeur de réalisation. La valeur de réalisation correspond à la valeur vénale (valeur marchande) des actifs immobiliers détenus par la SCPI, après déduction des dettes. Elle permet de mesurer la valeur des actifs détenus par la SCPI.

• La valeur de reconstitution. La valeur de reconstitution inclut la valeur de réalisation, plus les frais nécessaires pour reconstituer le patrimoine immobilier. C’est un indicateur de la valeur totale que devrait investir un nouvel entrant pour reconstituer le patrimoine de la SCPI, incluant les frais d’acquisition.

• Le Report À Nouveau (RAN). Le RAN représente les réserves de trésorerie mises de côté pour compenser d’éventuelles baisses futures des revenus locatifs. Un RAN élevé offre une sécurité supplémentaire en cas de baisse des loyers ou d’augmentation des charges, assurant ainsi la continuité des distributions.

Taux de distribution des SCPI : tout ce que vous devez savoir