SCPI : qu’est-ce que le Report à Nouveau (RAN) ?

Le Report à Nouveau (RAN) d’une SCPI représente la part de bénéfices non distribuée aux associés à la fin de l’exercice comptable. Ces bénéfices peuvent être conservés par la SCPI pour être réinvestis dans de nouveaux projets immobiliers, par exemple, ou pour être distribués ultérieurement. Le RAN fait partie des indicateurs clés à suivre pour noter la performance d’une société civile de placement immobilier. Il indique la capacité de la SCPI à générer des revenus et à les distribuer à ses investisseurs. Explications. 

Report à nouveau en SCPI : définition

Le Report à Nouveau (RAN) est un concept clé dans la gestion financière des Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI). Le RAN représente les sommes d’argent non distribuées aux associés à l’issue d’un exercice comptable. Il s’agit de bénéfices nets générés par l’activité de la SCPI (location d’immeubles, plus-values de cession, etc.) après paiement des charges et impôts, qui n’ont pas été versés aux porteurs de parts sous forme de dividendes.

Le RAN sert plusieurs objectifs. Il constitue une réserve financière permettant à la SCPI de faire face à d’éventuelles dépenses imprévues ou à des investissements opportuns sans avoir à recourir immédiatement à une augmentation de capital ou à un emprunt. En parallèle, il aide à lisser les distributions de dividendes sur les périodes, assurant ainsi une certaine stabilité des revenus pour les associés, même en cas de fluctuation des recettes locatives.

Les SCPI communiquent régulièrement sur le RAN dans leurs rapports annuels et documents financiers. Ce procédé offre aux associés une transparence sur la gestion des résultats.

Comment se calcule le RAN ? 

Pour calculer le Report à Nouveau (RAN) d’une SCPI pour un exercice donné, l’on utilise la formule suivante : RAN de l’exercice = RAN antérieur + affectation du résultat de l’année N-1.

Le RAN antérieur représente le montant du RAN reporté de l’exercice précédent, soient les bénéfices non distribués et non affectés aux réserves à la fin de cet exercice antérieur. Ce montant est reporté pour être potentiellement utilisé ou distribué lors de l’exercice actuel.

L’affectation du résultat de l’année N-1 représente la décision prise par la SCPI concernant l’utilisation du résultat net (bénéfice net après impôts et charges) généré au cours de l’année N-1. 

Le résultat est ensuite exprimé en nombre de jours. Pour convertir le résultat obtenu en nombre de jours, la SCPI utilise la formule suivante : Nombre de jours de RAN=(RAN/Total des dividendes annuels distribués) x365.

Le RAN ainsi obtenu représente le nombre de jours pendant lesquels la SCPI peut continuer à verser des dividendes au même taux que l’année précédente, en utilisant uniquement les fonds accumulés non distribués (le RAN). 

Prenons un exemple concret, un RAN de 45 jours signifie concrètement que, sans générer de revenus supplémentaires, la Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) a suffisamment de fonds en réserve pour continuer à distribuer des dividendes au même taux que l’année précédente pendant 45 jours. 

Comment interpréter le RAN ?

Un RAN élevé

Le report à nouveau fournit aux investisseurs une mesure concrète de la solidité financière de la SCPI et de sa capacité à maintenir les distributions de revenus dans le futur. 

Un RAN élevé signifie que la SCPI dispose d’une réserve financière conséquente pouvant couvrir plusieurs mois, voire plus, de distributions de dividendes au taux actuel sans percevoir de nouveaux revenus. Cela indique une plus grande sécurité et stabilité pour les investisseurs, leur assurant que les distributions peuvent être maintenues même en cas de diminution temporaire des revenus locatifs, par exemple.

Cela peut aussi refléter une gestion financière prudente et conservatrice de la part des gestionnaires de la SCPI, qui accumulent des réserves pour faire face à des imprévus ou pour financer de futurs investissements sans mettre en péril la capacité de distribution.

Un RAN faible

Un RAN faible, avec un faible nombre de jours de distribution, suggère que la SCPI a une marge de manœuvre financière limitée pour maintenir les distributions de dividendes en l’absence de revenus supplémentaires. Pour les investisseurs, cela signifie un risque plus élevé de voir les distributions réduites si la SCPI rencontre des difficultés financières ou des baisses de revenus locatifs.

Ce chiffre peut aussi indiquer une politique de distribution plus agressive, où la SCPI choisit de distribuer une grande partie de ses revenus sous forme de dividendes, laissant moins de fonds disponibles en réserve. Si cela peut être attrayant pour les investisseurs recherchant des rendements élevés à court terme, cela peut poser des questions sur la durabilité à long terme des distributions.

De quoi se compose le RAN de la SCPI ?

Le Report à Nouveau (RAN) d’une SCPI se compose de plusieurs sources de revenus et de bénéfices non distribués. Concrètement, il peut s’agir : 

• des loyers perçus sur les biens immobiliers détenus et mis en location par la SCPI ;

• des plus-values de cessions réalisées sur la vente d’actifs immobiliers ;

• d’autres revenus comme les indemnités de rupture anticipée de baux, les revenus issus de partenariats stratégiques ou encore des revenus exceptionnels non récurrents.

Concrètement, après la perception de ces différents types de revenus, la SCPI procède à la déduction des charges opérationnelles, des frais de gestion, des intérêts sur dettes et des impôts. Le bénéfice net résultant peut alors être partiellement distribué aux associés sous forme de dividendes. La portion du bénéfice net non distribuée est affectée au RAN.

Quels sont les autres indicateurs de performances à suivre pour choisir sa SCPI ? 

Pour choisir une SCPI, en plus du Report à Nouveau (RAN), il est important de considérer d’autres indicateurs de performance qui fournissent une vue d’ensemble sur sa santé financière, sa gestion et son potentiel de rendement :

• Le Taux de Distribution sur Valeur de Marché (TDVM) qui indique le rendement annuel distribué aux investisseurs, rapporté au prix de part sur le marché. C’est un indicateur clé du rendement immédiat de l’investissement.

• Le Taux d’Occupation Financier (TOF) qui mesure le taux d’occupation des biens immobiliers détenus par la SCPI. Un TOF élevé indique souvent une bonne performance locative.

• La capitalisation, qui représente la valeur totale du marché des parts de la SCPI. Une grande capitalisation peut indiquer une SCPI plus établie et potentiellement plus stable.

• La variation du prix de la part peut donner des indications sur la valorisation de la SCPI dans le temps, reflétant sa capacité à créer de la valeur pour les investisseurs.

Report à Nouveau en SCPI : tout ce que vous devez savoir